相続した不動産の評価額はいくら？ 土地・建物の調べ方をわかりやすく解説

相続した不動産の評価額は、時価(実際に売買される価格)とは異なる基準で計算されます。相続税の申告が必要かどうかを判断するにも、遺産分割の話し合いを進めるにも、まずは評価額を正しく把握することが出発点になります。ここでは、土地・建物それぞれの評価額の調べ方を解説します。

相続税評価額と時価は違う

相続税を計算する際に使う「相続税評価額」は、実際に売却できる価格(時価)とは別の基準で算出されます。土地は時価のおおむね8割程度、建物は時価より低くなるのが一般的です。この評価額の差を理解しておかないと、相続税額の見積もりを誤ったり、遺産分割の話し合いで不動産の価値をめぐって意見が食い違ったりすることがあります。

土地の評価額を調べる方法

路線価方式

市街地の多くの地域では、国税庁が公表する「路線価」を使って評価します。路線価は道路ごとに1平方メートルあたりの価格が定められており、土地の面積や形状に応じた補正を加えて評価額を計算します。路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」のウェブサイトで、誰でも無料で確認できます。

倍率方式

路線価が定められていない地域(主に郊外や地方)では、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を掛けて評価額を計算する「倍率方式」が使われます。倍率も路線価図・評価倍率表のウェブサイトで確認できます。

建物の評価額を調べる方法

建物は、市区町村が定める固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の課税明細書に記載されているほか、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得することでも確認できます。建物は築年数の経過とともに評価額が下がっていくのが一般的です。

評価額に影響する土地の個別事情

路線価をもとにした評価額は、土地の形状や接道状況によって補正が加えられます。たとえば、間口が狭い、奥行きが極端に長い、不整形地であるといった土地は評価額が下がる方向に補正され、逆に角地など利便性の高い土地は評価額が上がる方向に補正されることがあります。また、賃貸に出している土地(貸宅地)や、自宅の敷地として使っている土地に小規模宅地等の特例を適用できる場合は、評価額がさらに大きく変わります。

評価額を調べる際に用意するもの

• 固定資産税の課税明細書、または固定資産評価証明書
• 登記事項証明書(土地・建物の面積や地目の確認用)
• 公図・地積測量図(土地の形状確認用)

よくある質問

Q. 自分で評価額を計算するのは難しいですか？

形状が整った標準的な土地であれば、路線価に面積を掛けるだけである程度の目安は計算できます。ただし、不整形地や複数の道路に接する土地など補正計算が必要なケースは、専門知識がないと正確な評価が難しいため、税理士に依頼したほうが安心です。

Q. 評価額と実際の売却価格が大きく違うのはなぜですか？

相続税評価額はあくまで課税のための基準であり、実勢価格(時価)とは異なる計算方法で算出されているためです。特に土地は路線価が時価の8割程度に設定されていることが多く、実際の売却価格のほうが評価額より高くなるのが一般的です。

Q. 路線価がない地域の土地はどう評価すればよいですか？

路線価が定められていない地域は倍率方式で評価します。国税庁の評価倍率表でその地域の倍率を確認し、固定資産税評価額に掛け合わせることで評価額を算出できます。

まとめ

相続した不動産の評価額は、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに計算します。時価とは異なる基準であることを理解したうえで、必要書類をそろえて評価額を確認し、相続税申告や遺産分割協議の判断材料にしましょう。