実家を相続したら何をする？ 手続きから売却・活用までの流れを完全解説

親が亡くなり実家を相続することになったとき、「まず何から手をつければいいのか分からない」という方は少なくありません。相続の手続きには期限があるものも多く、実家をどうするか(住む・貸す・売る)によっても必要な準備が変わります。ここでは、実家を相続してから活用・売却までの一連の流れを時系列で解説します。

実家の相続、全体の流れ

実家を相続する場合、大きく分けて「相続手続き(遺言確認・遺産分割・相続登記)」「相続税申告の要否確認」「実家をどう活用するかの決定」という3つの段階を踏むことになります。それぞれに目安となる期限があるため、全体の流れを把握したうえで一つずつ進めていくことが大切です。

相続開始後にまず行うこと

遺言書の有無を確認する

まずは自宅や貸金庫、法務局(自筆証書遺言書保管制度)、公証役場(公正証書遺言)などを確認し、遺言書が残されていないか調べます。遺言書があれば、原則としてその内容に従って実家の相続人が決まります。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要になる点にも注意しましょう。

相続人・相続財産を確定させる

被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集して法定相続人を確定させるとともに、実家を含めた財産全体をリストアップします。誰が相続人になるかによって、その後の遺産分割協議の進め方も変わってきます。

遺産分割協議で実家の相続人を決める

遺言書がない場合や、遺言に記載のない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が実家を相続するかを話し合います。実家は現金のように単純に分けられない財産のため、「一人が相続して他の相続人には代償金を払う」「売却して代金を分ける」「共有名義にする」といった方法から選ぶことになります。協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印で押印します。

相続登記で名義を変更する

実家の相続人が決まったら、法務局で相続登記(名義変更)を行います。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく放置した場合に過料の対象になることがあります。売却や賃貸に出す予定がある場合も、相続登記が済んでいないと手続きを進められないため、早めに済ませておくことが重要です。

相続税申告が必要かどうかを確認する

実家を含めた遺産総額が、基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合は、相続税の申告と納税が必要になります。申告・納税の期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。小規模宅地等の特例などを使う場合も申告が必要になるため、実家の評価額だけで判断せず、財産全体を早めに確認しておきましょう。

実家をどう活用するか決める

相続登記が完了したら、実家を「自分たちで住む」「賃貸に出す」「売却する」のいずれにするかを検討します。住む予定がなく、維持管理の負担だけが残る場合は、早めに売却や賃貸の方針を決めておいたほうが、空き家として放置するリスクを避けられます。売却する場合は、相続税の取得費加算の特例や、相続空き家の3,000万円特別控除など、期限付きの税制優遇が使えることもあるため、あわせて確認しておくとよいでしょう。

手続きを進めるうえで準備しておきたい書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
• 実家の登記事項証明書・固定資産税の課税明細書
• 遺産分割協議書(相続人で作成)

よくある質問

Q. 実家の相続手続きは自分たちだけでもできますか？

戸籍の収集や相続登記の申請自体は自分で行うことも可能です。ただし、相続人が多い、遠方に不動産があるなど手続きが複雑なケースでは、司法書士や税理士に依頼したほうが時間と手間を抑えられることもあります。相続税申告が必要な場合は税理士への相談も検討しましょう。

Q. 相続登記をしないまま実家を売却できますか？

できません。不動産を売却するには、まず被相続人から相続人へ名義を変更(相続登記)しておく必要があります。売却を検討している場合は、そのことを見越して早めに相続登記を済ませておくとスムーズです。

Q. 実家の活用方針が決まらない場合はどうすればよいですか？

相続登記自体は活用方針が決まっていなくても進められます。方針が固まるまで時間がかかりそうな場合も、名義変更だけは先に済ませておき、空き家として放置する期間をできるだけ短くすることをおすすめします。

まとめ

実家を相続した場合、遺言確認・遺産分割協議・相続登記・相続税申告の要否確認という手続きを踏んだうえで、実家をどう活用するかを決めていくことになります。相続登記は2024年4月から義務化されているため、活用方針が決まっていない場合でも名義変更だけは早めに済ませておくと安心です。