不動産の買い替え特例とは？ マイホーム売却時の税負担を先送りする制度

マイホームを売却して新しい住まいに買い換える際、譲渡益（売却益）に対する税負担が心配になる方も多いのではないでしょうか。一定の要件を満たせば、「特定の居住用財産の買換え特例」を利用することで、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。今回はこの特例の内容と主な要件を解説します。

買い替え特例とは ― 課税を「先送り」する制度

この特例は、マイホームを売却して新たなマイホームに買い換えた場合に、売却益に対する譲渡所得税の課税を将来（買い換えた家を将来売却するとき）まで繰り延べることができる制度です。税金が免除されるわけではなく、あくまで「課税のタイミングを先送りする」制度である点に注意が必要です。

主な適用要件

主な要件は次のとおりです。

• 売却する家屋・敷地の所有期間が、売却した年の1月1日時点で共に10年を超えていること
• 売却した人の居住期間が10年以上であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 買い換える住宅の床面積が50平方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること
• 中古住宅の場合は、取得の日以前25年以内に建築されたもの、または一定の耐震基準に適合するものであること
• 令和6年1月1日以後に居住の用に供する新築住宅については、一定の省エネ基準を満たすこと

また、買い換える住宅は、売却した年の前年から翌年までの3年間に取得し、売却した年の翌年12月31日までに入居する必要があります。

適用期限に注意

この特例には適用期限が設けられており、令和8年度税制改正により、令和9（2027）年12月31日までの売却が対象として延長されています。期限が到来するとその都度延長の可否が見直されるため、利用を検討する際は最新の制度内容を確認することが重要です。

「3,000万円特別控除」との違い・併用不可に注意

マイホームの売却には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」という制度もありますが、この買い替え特例とは併用できません。3,000万円特別控除は税負担そのものを軽減する制度であるのに対し、買い替え特例は課税を将来に繰り延べる制度であるため、どちらが有利かはケースにより異なります。売却益の規模や将来の売却予定などを踏まえて、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

不動産の買い替えは金額が大きいだけに、税金の取り扱いを誤ると思わぬ負担につながることがあります。買い替えをご検討の際は、特例の適用可否を含めて早めに専門家へご相談ください。