不動産売買の注意点 ― 「心理的瑕疵」とは？告知義務のポイントを解説

不動産の売買において、価格や立地条件と並んで慎重な確認が必要なのが「心理的瑕疵」です。相続した不動産を売却する場面でも無関係ではなく、過去にその物件で人が亡くなっている場合などには、告知義務の有無が問題となることがあります。今回は、心理的瑕疵の基本的な考え方と、国土交通省が示すガイドラインのポイントを解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去に事件・事故・自殺など「人の死」に関する事情があることで、買主・借主が心理的な抵抗感を抱く要因のことをいいます。俗に「事故物件」と呼ばれる物件の多くは、この心理的瑕疵に該当します。売主・貸主がこれを告げずに契約をすると、契約不適合責任（告知義務違反）を問われるリスクがあります。

国土交通省ガイドラインの考え方

令和3年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、心理的瑕疵に関する告知の基準を初めて明確化しました。主なポイントは次のとおりです。

• 老衰や病死など自然死、または日常生活の中で生じた不慮の事故死（転倒・誤嚥等）は、原則として告知不要
• ただし、特殊清掃や大規模リフォームが必要になったケースでは、自然死・事故死であっても告知の対象となる
• 自殺、他殺、火災による死亡など社会的な影響が大きい事案は、賃貸借は概ね3年間、売買については期間の定めなく告知が必要とされる
• 買主・借主から直接尋ねられた場合には、原則として事実を告げる必要がある
• 隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した事案は、原則告知不要とされるが、社会的影響が特に大きい事件はこの限りではない

相続不動産を売却する際の注意点

相続した実家などを売却する場合、亡くなった方がその住居で息を引き取っていたとしても、老衰や病死であれば通常は告知不要とされています。一方で、特殊清掃が必要になった場合や、事件性がある場合には告知が必要となるため、事前に事実関係を正確に整理しておくことが重要です。告知を怠ると、後から契約解除や損害賠償を求められるおそれがあるため、不安な場合は仲介会社や専門家に相談のうえ、慎重に対応することをおすすめします。

心理的瑕疵に関するルールは目安であり、最終的には個別の事情を踏まえた判断が必要です。相続した不動産の売却でお困りの際は、当ラボまでご相談ください。