借地権の相続評価について
編集部親から借地(他人の土地を借りて建物を建てている土地)を相続する場合、その土地そのものではなく「借地権」という権利を相続することになります。借地権は自用地とは評価方法が異なり、評価額を誤ると相続税額にも影響します。ここでは、借地権の相続税評価の考え方と、実務上つまずきやすいポイントを整理します。
借地権とは何か
借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです。借地借家法によって借主(借地人)は強く保護されており、地主の一存で簡単に契約を解除することはできません。この保護の強さゆえに、借地権自体が財産的価値を持つとされ、相続税の課税対象になります。土地の所有権そのものは地主にあるため、借地人の相続財産は「土地」ではなく「借地権」という点を最初に押さえておく必要があります。
評価方法は「自用地評価額×借地権割合」
借地権の相続税評価額は、原則として次の計算式で求めます。
借地権の評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合
自用地としての評価額とは、その土地を地主自身が使っているものと仮定して路線価方式や倍率方式で算出した金額です。借地権割合は、国税庁が公開している路線価図に地域ごとに定められており、路線価図上の数字の右横に付いているアルファベット(A~G)で示されています。Aは90%、Bは80%というように、アルファベットが進むごとに10%ずつ下がり、Gは30%です。該当地域の路線価図を確認すれば割合が分かります。
地主側の「貸宅地」評価との関係
借地権が設定された土地は、地主から見ると「貸宅地(底地)」として評価されます。貸宅地の評価額は、自用地評価額から借地権部分を差し引いた金額、つまり「自用地評価額×(1-借地権割合)」で計算します。借地権割合が高い地域ほど、地主側の底地評価額は低くなり、逆に借地人側の借地権評価額は高くなるという、表裏一体の関係になっています。
借地権として評価されないケースに注意
すべての「土地の貸し借り」が借地権として評価されるわけではありません。特に次のようなケースでは扱いが変わるため注意が必要です。
- 使用貸借(親族間などで地代を取らずに土地を貸している場合):借地権はないものとして扱われ、評価額もゼロとなるのが原則です。
- 一時使用目的が明らかな借地:仮設建物の敷地など、一時的な利用であることが契約上明らかな場合は、通常の借地権評価とは異なる扱いになります。
- 権利金の授受がない借地権(相当の地代を支払っているケースなど):地代の水準によって評価額の計算方法が変わる場合があります。
特に使用貸借は、親の土地に子が家を建てているようなケースで多く見られます。地代を払っていない、あるいは固定資産税相当額程度しか払っていない場合は使用貸借とみなされ、借地権としての評価は生じません。ただしこの場合、土地そのものは地主(親)の相続財産として通常の自用地評価になる点は変わりません。
申告時に準備しておきたい資料
借地権の申告では、賃貸借契約書、地代の支払い状況が分かる資料、権利金の授受があったかどうかの記録などを確認します。契約内容や地代の実態によって評価方法や特例の適用可否が変わるため、契約書が見当たらない、口約束のまま長年借りているといったケースは、早めに税理士へ相談しておくと申告時のトラブルを避けやすくなります。
まとめ
借地権は「自用地評価額×借地権割合」を基本に評価しますが、使用貸借や一時使用など、通常の借地権評価が適用されないケースも少なくありません。契約の実態を確認したうえで、自分のケースがどの評価方法に当てはまるのかを見極めることが、適正な相続税申告につながります。
