兄弟で相続した不動産を売却するには？ 共有名義の解消方法も解説

実家を兄弟で相続し、法定相続分どおりに共有名義にしたものの、いざ売却しようとすると意見がまとまらない——そんな相談は少なくありません。共有不動産は共有者全員の同意がなければ売却できないため、まずは共有関係を整理する必要があります。ここでは、兄弟で共有している不動産を売却する方法を解説します。

共有不動産の売却には全員の同意が必要

不動産全体を売却する行為は「変更行為」にあたり、民法上、共有者全員の同意が必要とされています。兄弟のうち一人でも売却に反対すれば、不動産全体を売ることはできません。まずは、なぜ反対しているのか(価格に納得していない、思い出があって手放したくない、など)を確認し、話し合いで合意を目指すのが基本です。

全員の同意が得られる場合の売却手順

兄弟全員が売却に同意できる場合は、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで買主を探します。売買契約の締結や引き渡しの際にも、原則として共有者全員(または委任を受けた代表者)の署名・押印が必要です。売却代金は、各自の共有持分割合に応じて分配されます。

意見がまとまらない場合の選択肢

自分の持分だけを売却する

共有者は、他の共有者の同意を得なくても、自分の持分だけを売却することができます。ただし、共有持分だけを買い取る一般の買主は少なく、専門の買取業者に相場より安く買い取られてしまうケースが多いため、あまりおすすめできる方法ではありません。

他の共有者の持分を買い取る

不動産を売りたくない兄弟がいる場合、その兄弟が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にするという方法もあります。買い取る側にまとまった資金が必要になりますが、その後は自分の判断だけで不動産を活用・売却できるようになります。

共有物分割請求を行う

話し合いで解決できない場合は、家庭裁判所ではなく地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起する方法があります。裁判所は、現物を分割する、代償金を支払わせて単独所有にする、競売にかけて代金を分けるといった方法の中から、事案に応じた解決策を判断します。訴訟には時間と費用がかかるため、あくまで話し合いがまとまらない場合の最終手段と考えたほうがよいでしょう。

売却前に確認しておきたいこと

• 相続登記が済んでいるか(未登記のままでは売却できない)
• 各共有者の持分割合を正確に把握しているか
• 売却代金の分配方法について、事前に合意しているか
• 譲渡所得税の申告が各共有者に必要になることを理解しているか

よくある質問

Q. 兄弟の一人と連絡が取れません。それでも売却できますか？

連絡が取れないまま売却を進めることはできません。まずは所在の調査を行い、それでも見つからない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなど、法的な手続きを検討する必要があります。早めに弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

Q. 売却代金は持分割合どおりに分けなければいけませんか？

原則として、売却代金は各共有者の持分割合に応じて分配されます。ただし、共有者全員が合意すれば、持分割合と異なる配分にすることも可能です。その場合、贈与とみなされて贈与税が課税される可能性がある点には注意が必要です。

Q. 共有物分割請求をするとどのくらい時間がかかりますか？

事案の複雑さにもよりますが、訴訟になると解決までに半年から1年以上かかることも珍しくありません。訴訟に至る前に、弁護士を交えた交渉で解決できないか検討することをおすすめします。

まとめ

兄弟で共有している不動産を売却するには、原則として全員の同意が必要です。意見がまとまらない場合は、持分の買い取りや共有物分割請求といった方法もありますが、まずは話し合いによる解決を目指し、難しい場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。