相続した不動産を共有名義にして大丈夫？ メリットとデメリットを解説

相続人が複数いる場合、話し合いが難航して「とりあえず全員で共有名義にしておく」という選択をするケースがあります。一見公平に見える共有名義ですが、将来にわたってさまざまな制約が生じることがあります。ここでは、相続不動産を共有名義にするメリットとデメリットを整理します。

共有名義とはどういう状態か

共有名義とは、一つの不動産を複数人が持分割合(たとえば2分の1ずつなど)を持ち合う形で所有する状態のことです。相続では、遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分どおりに登記したり、公平性を重視してあえて共有名義を選んだりすることで発生します。

共有名義にするメリット

共有名義の最大のメリットは、話し合いがまとまらない場合でも、法定相続分どおりに登記すればひとまず相続登記の義務を果たせる点です。また、相続人全員が平等に権利を持つことになるため、「誰か一人だけが得をした」という不公平感を避けやすい面もあります。

共有名義にするデメリット

売却や活用に共有者全員の同意が必要

共有不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりするには、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者の一人でも反対すれば、売却や活用が事実上できなくなってしまいます。共有者の人数が多いほど、全員の同意を得ることは難しくなります。

権利関係がさらに複雑化する

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその人の相続人に引き継がれます。世代が進むごとに共有者の数が増え、面識のない遠い親戚同士で不動産を共有する状態になることも珍しくありません。こうなると、話し合いすら難しくなり、不動産が事実上塩漬け状態になるリスクが高まります。

固定資産税や管理費の負担でトラブルになりやすい

共有不動産の固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務を負いますが、実際には代表者が立て替えて払っているケースが多く、他の共有者との間で負担割合をめぐるトラブルが起きやすくなります。誰も住んでいない共有不動産の管理責任の所在があいまいになりやすい点も問題です。

共有名義を避けるための分割方法

• 現物分割: 複数の土地がある場合に、それぞれを別々の相続人が単独で相続する
• 代償分割: 一人が不動産を相続し、他の相続人には現金(代償金)を支払う
• 換価分割: 不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける

すでに共有名義になっている場合の解消方法

すでに共有名義になっている不動産は、共有者間で持分を売買する、共有物分割請求を行う、共有者全員の同意のもとで第三者に売却するといった方法で解消できます。共有者の一人が持分だけを第三者に売却してしまうと、見知らぬ第三者と不動産を共有することになり、トラブルがさらに深刻化するおそれもあるため、早めの解消をおすすめします。

よくある質問

Q. 共有名義のまま長期間放置するとどうなりますか？

共有者の一人が亡くなるたびに権利関係がさらに複雑化し、将来的に共有物分割請求や遺産分割調停など、裁判所を通じた手続きが必要になる可能性が高まります。放置期間が長くなるほど解消が難しくなるため、早めに対応することをおすすめします。

Q. 共有者の一人が持分を売りたいと言い出したら、他の共有者はどうすればよいですか？

他の共有者がその持分を買い取ることで、共有関係を整理できます。買い取る資金がない場合は、不動産全体を第三者に売却して代金を分ける方法や、共有物分割請求によって裁判所の判断を仰ぐ方法も検討できます。

Q. 共有名義でも小規模宅地等の特例は使えますか？

共有持分についても、それぞれの共有者が要件を満たしていれば、自分の持分に対応する部分について小規模宅地等の特例を使うことができます。ただし、共有者ごとに居住状況などの要件を個別に満たす必要があるため、共有者全員が同じ扱いになるとは限りません。

まとめ

相続不動産の共有名義は、一見公平に見えても、売却や活用に全員の同意が必要になる、世代を重ねるごとに権利関係が複雑化するといったデメリットがあります。できる限り代償分割や換価分割など、共有を避ける遺産分割方法を検討することをおすすめします。