相続した不動産の売却手続きと税金｜相続登記・譲渡税・3000万円特例を完全解説

「相続した実家、売りたいけど何から始めればいい？」「相続した不動産を売ると税金はどうなる？」──相続によって不動産を取得したものの、住む予定もなく売却を検討している方は年々増えています。しかし、不動産の相続・売却には複数の手続きと税金の知識が必要です。本記事では、相続登記から売却・確定申告まで一連の流れをわかりやすく解説します。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されたため、放置は許されなくなりました。

ステップ	内容	期間目安
①遺産分割協議	誰が不動産を相続するか相続人全員で合意	1〜3ヶ月
②相続登記（名義変更）	法務局で不動産の名義を相続人に変更（2024年〜義務化）	1〜2ヶ月
③不動産査定・媒介契約	複数の不動産会社に査定依頼し、仲介会社を選定	2〜4週間
④売却活動・売買契約	買主が見つかり次第、売買契約を締結	1〜6ヶ月
⑤引き渡し・決済	代金受領と同時に所有権を移転	1〜2ヶ月
⑥確定申告	翌年2〜3月に譲渡所得の確定申告	売却翌年

相続登記の義務化（2024年4月〜）：知らないと過料も

2024年4月1日より、相続で取得した不動産は3年以内に相続登記することが義務となりました。正当な理由なく登記しない場合は10万円以下の過料が課せられます。売却前に必ず登記を完了させましょう。

相続した不動産を売った場合の税金

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）

相続した不動産の取得費は被相続人が取得したときの価格を引き継ぎます。古い物件や記録が残っていない場合は「売却価格の5%」を概算取得費として使います（実際の取得費が低い場合は大きな課税につながるため要注意）。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興税）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興税）

相続した不動産の所有期間は被相続人が取得した日からカウントします。親が30年前に購入した家なら、相続した翌日に売っても「長期譲渡」となり税率は低くなります。

使える特例・控除：最大3,000万円の節税も

• 空き家の3,000万円特別控除：1981年以前に建築した旧耐震の空き家を相続し、一定の耐震改修または除却後に売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。適用期限や要件が細かいため事前確認が必須です。
• 相続財産の取得費加算特例：相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。相続税申告期限（10ヶ月）から3年以内の売却が条件です。
• 居住用財産の3,000万円特別控除：売却する不動産に自分が住んでいた場合に適用できます。相続した実家に住んでから売却するケースでは活用を検討しましょう。

売却にかかる諸費用

費用	目安
不動産仲介手数料	売却価格×3%＋6万円（＋消費税）
相続登記費用（司法書士）	5万〜15万円程度
解体費用（建物がある場合）	木造100㎡で100万〜200万円程度
測量費用（境界確定）	30万〜80万円程度
確定申告・税務費用（税理士）	5万〜15万円程度

共有名義になっている場合の注意点

遺産分割協議がまとまらず共有名義で相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すると売却できず、空き家のまま維持費・固定資産税だけがかかり続けます。できるだけ遺産分割で単独所有にするか、「共有物分割請求」を活用しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記が完了していないと売却できませんか？

A. はい、相続登記（名義変更）が完了していないと不動産の売却はできません。売却を急ぐ場合でも、まず登記を完了させる必要があります。

Q. 相続した実家の査定額はどうやって決まりますか？

A. 立地・建物の状態・周辺の取引事例などをもとに不動産会社が査定します。複数社（3〜5社）に査定を依頼して比較することをお勧めします。

Q. 売却前に建物を解体した方が売れやすいですか？

A. ケースバイケースです。更地にすると固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）がなくなり税負担が増える点、空き家の3,000万円特別控除の要件に影響する点も確認してから判断しましょう。

まとめ：早めの相続登記と専門家への相談が鍵

相続した不動産の売却は、相続登記・遺産分割協議・税務対策が複雑に絡み合います。特に空き家の3,000万円特別控除や取得費加算特例は適用条件が細かく、見落とすと数百万円の損失につながります。早めに司法書士・税理士などの専門家に相談することで、手続きがスムーズになり節税効果も最大化できます。