相続した土地に小規模宅地等の特例は使える？ 80％減額の条件を解説

相続した土地の相続税評価額を大きく下げられる可能性がある「小規模宅地等の特例」。うまく使えれば土地の評価額を最大80%減額できますが、誰がどのように相続するかによって適用できるかどうかが変わります。ここでは、特例の仕組みと適用条件を解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅や事業に使っていた土地について、一定の要件を満たす場合に相続税評価額を大きく減額できる制度です。自宅の敷地を高く評価されたまま課税されると、住み続けるための資金負担が重くなりすぎるといった問題を避けるために設けられています。

80%減額の対象となる「特定居住用宅地等」

被相続人が居住していた自宅の敷地は「特定居住用宅地等」に区分され、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できます。評価額5,000万円の土地であれば、特例の適用によって評価額は1,000万円まで下がる計算になり、相続税の負担が大きく軽減されます。

誰が相続すれば特例を使える？

配偶者が相続する場合

配偶者が自宅の土地を相続する場合は、同居の有無や相続後の居住継続にかかわらず、無条件で特例の対象になります。もっとも要件が緩やかな区分です。

同居していた親族が相続する場合

被相続人と同居していた親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで、その家に住み続け、かつその土地を所有し続けることが要件になります。申告期限前に売却したり転居したりすると、特例が使えなくなる点に注意が必要です。

別居していた親族が相続する場合(家なき子特例)

被相続人に配偶者も同居の親族もいない場合に限り、別居していた親族でも、相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいないことなど、いわゆる「家なき子特例」の要件を満たせば特例を使うことができます。要件が細かく、持ち家の有無だけでなく親族名義の家に住んでいた場合も対象外になることがあるため、該当しそうな場合は事前に詳しく確認する必要があります。

特例を使うために必要な手続き

小規模宅地等の特例は、適用を受けることで相続税額が0円になる場合でも、相続税の申告をしなければ適用を受けられません。「税額が発生しないから申告不要」と誤解しないよう注意が必要です。申告書には、特例の対象となる土地の明細や、要件を満たすことを示す書類(住民票、戸籍謄本など)を添付します。

特例を使ううえでの注意点

• 相続人が複数いて土地を共有する場合、共有者ごとに要件を満たすか個別に判断される
• 同居していたかどうかは、住民票の記載だけでなく実態で判断されることがある
• 申告期限までに遺産分割協議がまとまっていないと、原則として特例を使えない(後日の更正の請求で対応できる場合もある)

よくある質問

Q. 申告期限までに遺産分割協議がまとまらない場合、特例は使えませんか？

原則として、申告期限までに分割が確定していない財産には特例を適用できません。ただし「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、後日分割が確定した時点で更正の請求を行い、さかのぼって特例の適用を受けられる救済措置があります。

Q. 家なき子特例の「持ち家がない」とは、具体的にどういう状態を指しますか？

相続開始前3年以内に、自分や配偶者の名義の家、あるいは3親等内の親族や特別な関係にある法人が所有する家に住んでいないことが要件とされています。持ち家がなくても、親族名義の家に住んでいる場合は対象外になることがあるため、細かい要件を個別に確認する必要があります。

Q. 330平方メートルを超える土地の場合はどうなりますか？

330平方メートルを超える部分については特例の対象外となり、通常の評価額で課税されます。330平方メートルまでの部分についてのみ80%減額が適用される計算になります。

まとめ

小規模宅地等の特例は、自宅の土地の評価額を最大80%減額できる強力な制度ですが、誰が相続するかによって適用できるかどうかが変わります。特例を使う場合も相続税の申告が必要になるため、要件を満たすかどうか早めに確認しておくことが大切です。