不動産の入札での売却とは｜競売・公売との違いと活用方法を解説
編集部不動産の入札（競売・公売）とは
不動産の売却方法の一つに「入札方式」があります。入札とは、複数の入札者が価格を提示し、最も高い価格を提示した人が物件を取得する方式です。不動産における入札には、主に「競売」「公売」「任意の入札売却」の3種類があります。
競売・公売・任意入札の違い
| 種類 | 実施者 | 対象 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 競売 | 裁判所 | 債務不履行等の不動産 | 強制執行による売却。買受人は引渡命令が使える |
| 公売 | 国税庁・税務署 | 差押不動産 | 税金滞納による差押不動産を公的機関が売却 |
| 任意入札 | 売主（所有者） | 通常の不動産 | 売主が入札形式で売却する私的な手続き |
①競売（裁判所による強制売却）
住宅ローンの返済が滞るなど債務不履行となった場合、債権者（金融機関等）の申立てにより裁判所が不動産を強制的に売却する手続きです。裁判所のウェブサイト（BITシステム）で物件情報が公開されます。
- メリット（買受人側）：市場価格より安く購入できる場合がある
- デメリット（買受人側）：内覧不可・瑕疵担保責任なし・占有者がいる場合の明渡しが必要な場合がある
- 売主側：競売は任意売却より売却価格が低くなる傾向がある
②公売（税務署・国税庁による売却）
固定資産税や国税を滞納した場合に、税務当局が差し押さえた不動産をKSI官公庁オークション等で売却する手続きです。競売と同様、市場価格より安く購入できるケースがあります。
③任意の入札売却
売主が主体となって入札形式で買い手を募る売却方法です。相続した不動産・事業用不動産・特殊な物件の売却で活用されることがあります。入札期間を設けて複数の入札者から最も高い価格を提示した人に売却するため、適正価格または市場価格以上での売却が期待できます。
相続不動産と入札売却
相続で取得した不動産（特に価値の高い収益物件・商業用地など）を売却する際に、任意の入札形式を採用するケースがあります。複数の不動産会社や投資家が入札するため、競争原理が働いて適正価格以上で売却できる可能性があります。
ただし、入札の実施には専門的な準備（入札説明書・物件調査書類の整備等）が必要なため、不動産の専門家や弁護士と連携することが重要です。
競売物件を購入する際の注意点
- 内覧ができない：物件の内部状態を確認できないため、購入後に想定外の修繕費が発生するリスクがある
- 瑕疵担保責任がない：購入後に欠陥が見つかっても売主に請求できない
- 占有者の問題：前所有者や賃借人が居座っている場合、明渡しに時間・費用がかかることがある
- 保証金の納付：入札参加には保証金（売却基準価額の20%程度）の事前納付が必要
まとめ
不動産の入札売却（競売・公売・任意入札）はそれぞれ仕組みが異なります。相続不動産の売却では、通常の仲介売却か任意入札かを物件の特性・価格・時間的余裕を考慮して選択することが重要です。当ラボでは不動産売却・相続に詳しい専門家が無料相談を承っております。
