底地・借地の同時売却における按分方法｜売却代金の分配ルールと税務処理を解説
編集部底地・借地の同時売却とは
底地（地主が所有する土地の所有権）と借地（借地人が持つ土地利用権）は、それぞれを単独で売却しようとすると買い手が見つかりにくく、価格も低くなりがちです。そこで地主と借地人が協力し、底地と借地権を一括して第三者に売却する「同時売却（共同売却）」という手法が取られることがあります。
同時売却では、土地全体を「完全所有権（更地）」として市場に出すことができるため、底地単独・借地権単独の売却よりも高い価格での取引が実現しやすく、地主・借地人双方にとってメリットがあります。売却代金は後述する按分方法によって地主と借地人に分配されます。
按分の基本的な考え方
同時売却によって得られた売却代金を地主と借地人に分配する際の割合（按分比率）は、原則として底地権割合と借地権割合に基づいて決定されます。この割合は、国税庁が公表している「路線価図」に記載されている借地権割合を参考にするのが一般的です。
たとえば、借地権割合が60%の地域であれば、売却代金のうち60%が借地人（借地権者）の取り分、残り40%が地主（底地権者）の取り分となります。実務では当事者間の合意によって調整されることもありますが、この路線価ベースの借地権割合が交渉の出発点となります。
路線価による借地権割合の調べ方
借地権割合は、国税庁が毎年公表する「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」の路線価図に記載されています。路線価図に記載された路線価の末尾に「A〜G」のアルファベットが付されており、それぞれ以下の借地権割合に対応しています。
A：90%／B：80%／C：70%／D：60%／E：50%／F：40%／G：30%
なお、路線価が設定されていない地域（倍率地域）については、国税局が定める借地権割合を参照するか、不動産鑑定士に評価を依頼することになります。
按分比率の計算例
具体的な計算例を用いて按分方法を確認します。
前提条件：土地の売却代金合計が1億円、路線価図上の借地権割合がD（60%）とします。
計算結果：借地人（借地権）の取り分＝1億円×60%＝6,000万円、地主（底地権）の取り分＝1億円×40%＝4,000万円となります。
なお、この按分比率はあくまで税務上の評価額の比率であり、実際の売買においては地代の水準・残存契約期間・建物の状況など様々な要素を考慮して当事者間で交渉・合意することが多いです。
無償返還の届出が提出されている場合の按分方法
無償返還の届出が提出されている土地の場合、借地権価額がゼロとされているため、按分方法が通常の借地権設定土地とは異なります。
原則として、無償返還の届出が提出されている土地では借地権が存在しないとされるため、売却代金のすべてを地主（底地権者）が受け取ることになります。この場合、借地人は土地の使用権（借地権）としての財産的価値を持たないため、売却代金の按分対象とはなりません。
ただし実務では、借地人が土地上に建物を所有している場合、建物の立退き補償や引越し費用などを実費精算的に考慮して、地主が借地人に一定の金銭を支払うケースもあります。また、使用貸借と賃貸借の区別、地代の支払実績など個別の事情によっても異なるため、専門家（税理士・不動産鑑定士）への相談が不可欠です。
同時売却における税務処理（地主側）
地主が同時売却で受け取る底地の売却代金は、土地の譲渡所得として課税されます。計算式は「売却代金（底地分） − (取得費 + 譲渡費用) ＝ 譲渡所得」です。
取得費は土地を購入した際の代金・登記費用等の合計ですが、古くから所有している土地の場合は取得費が不明なことも多く、その場合は売却代金の5%を概算取得費として使用できます。
所有期間が5年超であれば長期譲渡所得（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝20.315%）、5年以下であれば短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます。
同時売却における税務処理（借地人側）
借地人が受け取る借地権の売却代金も、土地の譲渡所得として課税されます。借地権の取得費については、借地権設定時に権利金を支払っていた場合はその金額が取得費となります。権利金を支払っていない場合（無償または低廉な対価）は、取得費をゼロまたは概算取得費で計算します。
なお、借地権の売却益は「分離課税の譲渡所得」として計算されるため、給与所得等の他の所得とは合算されません。確定申告が必要となるため、売却後は必ず税理士に相談することをお勧めします。
按分比率に関する当事者間の合意書の重要性
同時売却で得た代金を地主と借地人で按分する場合、按分比率・分配方法を明記した合意書（覚書）を事前に作成することが非常に重要です。
なぜなら、按分比率の合意が口頭のみで行われると、後日「按分の内容が税務署に認められない」「当事者間で内容に争いが生じる」などのトラブルが発生するリスクがあるからです。合意書には、売却代金の総額・按分比率・各自の受取額・支払時期・税務申告の方法などを明確に記載し、双方が署名捺印した上で公証役場で公正証書化することも有効です。
按分に伴うみなし贈与リスク
同時売却の代金按分において、一方が著しく低い按分比率を受け取る場合（例：借地権割合60%の地域で借地人が10%しか受け取らない場合）、差額についてみなし贈与として贈与税が課税されるリスクがあります。
特に地主と借地人が親子関係や同族会社関係にある場合、税務署から「適正でない対価による取引」として問題視されることがあります。按分比率を決定する際は、路線価ベースの借地権割合から大きく乖離しないよう注意し、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。
まとめ
底地・借地の同時売却における按分方法は、原則として路線価図の借地権割合をベースに地主と借地人が協議して決定します。無償返還の届出が提出されている場合は借地権価額がゼロとなるため、按分方法が異なります。
いずれの場合も、按分比率の合意書の作成・税務上のみなし贈与リスクへの対応・各自の譲渡所得税の申告が必要となり、専門家（税理士・不動産鑑定士・司法書士）との連携が不可欠です。同時売却は地主・借地人双方にとって有利な取引となり得る手法ですので、適切な按分と手続きのもとで進めましょう。
