区分マンションの相続税評価の改正を徹底解説｜年新ルール・計算方法・節税への影響

2024年（令和6年）1月1日以降の相続・贈与から、区分所有マンションの相続税評価方法が大幅に改正されました。これまで「タワマン節税」と呼ばれた高層マンションを使った節税スキームへの対応として、国税庁が新たな評価ルールを導入しました。また、すでにマンションを所有している方にとっても相続税額が変わるため、早めの確認が必要です。本記事では、改正の背景・新しい計算方法・具体的な評価額の変化・節税策への影響をわかりやすく解説します。

この記事でわかること
✅ 区分マンション評価改正の背景と目的
✅ 新しい評価方法（評価乖離率・評価水準）の仕組み
✅ 改正前と改正後の評価額の具体的な変化
✅ 節税策（タワマン節税）への影響
✅ 改正後の相続対策の考え方

改正の背景：タワマン節税とは何だったのか

従来の評価方法の問題点

まず、改正前の区分マンションの相続税評価は、一戸建てと同じ方法で行われていました。

評価対象	従来の評価方法	問題点
マンション（建物部分）	固定資産税評価額をそのまま使用	固定資産税評価額が実勢価格より大幅に低い
マンション（土地部分）	敷地全体の路線価評価額 ÷ 総戸数で按分	高層階になるほど総戸数が多く、1戸当たりの土地持分が小さくなる

そのため、特に高層マンション（タワーマンション）では、時価（実勢価格）と相続税評価額の乖離が非常に大きくなっていました。たとえば、市場価格1億円のタワマン1室の相続税評価額が2,000万円程度になるケースも珍しくなく、これを利用した節税が社会問題化していました。

時価と評価額の乖離倍率

物件タイプ	時価（市場価格）	従来の相続税評価額（目安）	乖離倍率
低層マンション（3〜5階建て）	3,000万円	約1,500万〜2,000万円	1.5〜2倍
中層マンション（10〜15階建て）	5,000万円	約1,500万〜2,000万円	2.5〜3倍
高層タワーマンション（30階以上）	1億円	約1,500万〜3,000万円	3〜6倍以上

2024年改正の新しい評価方法

改正の概要

そこで、2024年1月1日以降の相続・贈与から、国税庁の通達改正により「評価乖離率」と「評価水準」という新たな概念を使った評価方法が導入されました。

新しい評価方法の仕組み

用語	定義・内容
評価乖離率	従来の相続税評価額と時価（市場価格）の乖離の程度を示す指数。4つの要素（築年数・総階数指数・所在階・敷地持分狭小度）から算定
評価水準	1 ÷ 評価乖離率 で計算。時価に対する評価額の割合を示す
補正の基準	評価水準が0.6（60%）未満の場合、評価額を補正して引き上げる

評価乖離率の計算式

具体的には、評価乖離率は以下の4つの要素から算定されます。

要素	計算式の係数	内容
A：築年数	△0.033 × 築年数	築年数が古いほど乖離率は下がる（評価額は上がりにくい）
B：総階数指数	0.239 × 総階数 ÷ 33（上限1）	高層ほど乖離率が上がる
C：所在階	0.018 × 所在階	高層階ほど乖離率が上がる
D：敷地持分狭小度	△1.195 × 敷地持分狭小度	1戸当たりの敷地面積が小さいほど乖離率が上がる

なお、評価乖離率の計算式は次のとおりです。評価乖離率 ＝ A（築年数） ＋ B（総階数指数） ＋ C（所在階） ＋ D（敷地持分狭小度） ＋ 3.220（定数）

評価額の補正（引き上げ）のルール

評価水準（1÷評価乖離率）	補正の有無	補正後の評価額
0.6以上（60%以上）	補正なし（現行評価額のまま）	従来の相続税評価額
0.6未満（60%未満）	評価額を引き上げる補正あり	従来の相続税評価額 × 評価乖離率 × 0.6

📌 改正のポイント：時価の60%が最低ライン
新しいルールでは、マンションの相続税評価額が「時価の60%」を下回る場合は、評価額を引き上げて60%水準に補正します。つまり、従来の評価額がどんなに低くても、時価の60%以上には引き上げられます。したがって、かつてのような極端な節税は難しくなりました。

具体的な計算例：改正前後の比較

タワーマンション（30階、築5年）の場合

項目	数値
市場価格（時価）	1億円
改正前の相続税評価額	2,500万円（時価の25%）
評価乖離率の計算（概算）	築5年×△0.033 ＋ 総階数40×0.239÷33 ＋ 所在30階×0.018 ＋ 敷地持分狭小度×△1.195 ＋ 3.22 ≒ 4.0（概算）
評価水準	1 ÷ 4.0 ＝ 0.25（25%） → 0.6未満のため補正
改正後の相続税評価額	2,500万円 × 4.0 × 0.6 ＝ 6,000万円
評価額の増加	2,500万円 → 6,000万円（約2.4倍に増加）

低層マンション（3階、築20年）の場合

項目	数値
市場価格（時価）	3,000万円
改正前の相続税評価額	2,000万円（時価の約67%）
評価水準	約67%（0.6以上）→ 補正なし
改正後の相続税評価額	2,000万円（変化なし）

節税策（タワマン節税）への影響と今後の対策

従来のタワマン節税の仕組みと改正後

項目	改正前（〜2023年）	改正後（2024年〜）
タワマン節税の効果	時価1億円→評価2,000万円等、大幅な節税が可能	時価1億円→評価6,000万円程度に引き上げ。節税効果が大幅縮小
節税スキームの有効性	有効（多くの富裕層が活用）	大幅に縮小（60%水準に引き上げ）
低層・築古マンション	影響小（もともと評価水準が高め）	評価水準0.6以上なら影響なし

改正後の相続対策の考え方

このように、改正により高層マンションを使った節税効果は大幅に縮小しました。ただし、マンション投資・相続対策の観点からは、なお考慮すべき点があります。以下の通りまとめますので、参考にしてください。

対策	内容
賃貸マンションの活用	賃貸用マンションは「貸家建付地」評価が適用され、自用より評価が低くなる
生前贈与との組み合わせ	評価額が上がった分、生前贈与の効果も変化。新たな試算が必要
現金との比較	マンション投資の節税効果は縮小したが、現金保有より依然として有利なケースも
専門家への再試算依頼	すでに相続対策でタワマンを購入している方は、新ルールでの評価額を試算し直すことが重要

📌 過去に購入済みの物件も対象！
2024年1月1日以降に相続が発生した場合、それ以前に購入したタワーマンションでも新しい評価ルールが適用されます。つまり、すでに相続対策としてタワマンを所有している場合は、速やかに相続税額の再試算が必要です。なお、相続税評価額の変化は物件ごとに異なるため、専門家への相談をお勧めします。

まとめ：区分マンション評価改正のポイント

項目	内容
改正施行日	2024年（令和6年）1月1日以降の相続・贈与から適用
改正の目的	タワマン節税の抑制。時価と評価額の大きな乖離を是正
新しい評価方法	評価乖離率（4要素で計算）を使い、評価水準が0.6未満なら評価額を引き上げ
補正のルール	評価水準が0.6未満 → 従来評価額 × 評価乖離率 × 0.6
影響が大きい物件	高層タワマン・新築・高層階・敷地持分が小さい物件
影響が小さい物件	低層・築古・評価水準がもともと0.6以上の物件
今後の対策	専門家への再試算・賃貸マンション活用・生前贈与との組み合わせ見直し

以上のとおり、区分マンションの相続税評価改正は、従来の節税スキームを大きく変える重要な改正です。すでにマンションを所有している方も、これから購入を検討している方も、新しいルールのもとで相続税額をしっかり試算することが求められます。また、節税効果の試算には個別の事情が大きく影響するため、税理士・不動産の専門家に相談しながら最適な対策を立てることをお勧めします。