実家を相続したら相続税はいくら？ 土地・建物の評価と節税方法を具体例で解説

実家を相続することになったとき、真っ先に気になるのが相続税の負担ではないでしょうか。実は、実家を相続したからといって必ず相続税がかかるわけではありません。ここでは、実家の相続税評価額の計算方法と、誰が相続するかによって税額がどう変わるか、売却する場合の税金もあわせて解説します。

実家を相続しても必ず相続税がかかるわけではない

相続税は、実家の評価額だけでなく、預貯金なども含めた遺産総額をもとに計算されます。遺産総額が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)以下であれば、実家を相続しても相続税はかかりません。まずは実家の評価額を含めた財産全体を把握し、基礎控除を超えるかどうかを確認することが第一歩です。

実家の相続税評価額を計算する方法

土地

土地は、路線価が定められている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式で評価します。路線価は実勢価格のおおむね8割程度の水準とされているため、時価より低めの評価額になるのが一般的です。

建物

建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は、築年数の経過とともに下がっていく傾向があり、時価よりかなり低い評価額になっていることも珍しくありません。

【事例】土地5,000万円・建物1,000万円なら？

時価で土地5,000万円、建物1,000万円、合計6,000万円程度の実家を例に考えます。路線価による土地の評価額を時価の8割とすると約4,000万円、建物の固定資産税評価額を時価の5割程度とすると約500万円で、相続税評価額の合計はおよそ4,500万円になります。時価より1,500万円ほど低い評価額になる計算です。

小規模宅地等の特例で土地評価額を80％減額

配偶者や同居していた親族などが実家の土地を相続する場合、小規模宅地等の特例により330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できます。先ほどの例で土地の評価額が4,000万円だった場合、特例が適用できれば800万円まで下がり、建物と合わせた評価額も4,500万円から1,300万円程度まで圧縮される計算になります。この特例が使えるかどうかで、相続税の要否そのものが変わることも少なくありません。

誰が実家を相続するかで税額が変わる

実家を配偶者が相続する場合、配偶者の税額軽減により、取得財産が1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。実家を子が相続する場合は、この軽減は使えないため、税負担がそのまま子にかかります。また小規模宅地等の特例についても、同居していた親族が相続する場合は適用しやすい一方、実家とは別に自分の持ち家がある別居の親族が相続する場合は、いわゆる「家なき子特例」の細かい要件を満たさない限り適用できません。誰が相続するかによって、税額が大きく変わる可能性がある点を踏まえて、遺産分割の方法を検討する必要があります。

実家を売却する場合の税金

相続した実家を誰も住まずに売却する場合は、売却益に対して譲渡所得税・住民税がかかります。取得費には被相続人が購入した当時の価格を引き継ぐため、古くからの実家で取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使うことになり、税負担が重くなりがちです。ただし、一定の要件を満たす空き家を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に相続税額の一部を取得費に加算できる特例など、税負担を軽減できる制度も用意されています。これらの特例は適用要件が細かいため、売却を検討する際は事前に確認しておくことをおすすめします。

実家を相続する前に考えておきたいこと

• 実家に住み続けるのか、売却するのか、方針を家族間で早めに話し合っておく
• 小規模宅地等の特例が使えるよう、誰がどう相続するかを検討しておく
• 売却予定がある場合は、関連する特例の適用期限(申告期限からの経過年数など)も意識しておく

相続税の申告が必要かどうかの確認方法

実家の評価額と預貯金・有価証券などを合算した遺産総額が基礎控除額を超えるかどうかは、相続発生後できるだけ早い段階で確認しておきたいポイントです。相続税の申告と納税には、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内という期限があります。実家の評価に路線価や固定資産税評価額の確認、遺産分割協議など時間のかかる手続きが伴うため、期限から逆算して早めに準備を始めることが重要です。

よくある質問

Q. 実家の評価額はどこで確認できますか？

土地の路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価が定められていない地域は倍率方式となり、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。建物の固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税の課税明細書や、役所で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。

Q. きょうだい共有名義で実家を相続することはできますか？

共有名義での相続は可能ですが、将来売却や建て替えをする際に共有者全員の同意が必要になる、共有者の一人が亡くなるとさらに権利関係が複雑になるといった問題が起こりやすく、あまりおすすめできません。代償分割(一人が実家を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法)など、共有を避ける分割方法もあわせて検討するとよいでしょう。

Q. 実家を売却する場合、相続税とは別に税金がかかりますか？

はい。相続時にかかる相続税とは別に、売却して利益が出た場合は譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、相続空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例など、要件を満たせば税負担を軽減できる制度もあるため、売却を検討する際は事前に適用可否を確認しておくことをおすすめします。

まとめ

実家の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額をもとに時価より低く算出されるのが一般的で、小規模宅地等の特例が使えればさらに評価額を抑えられます。誰が相続するか、将来売却するかどうかによって税負担も変わるため、実家の扱いは早めに家族で方針を共有しておくと安心です。