相続税と建築の関係性｜建物を建てることで相続税が下がる仕組みを解説
編集部相続税における土地・建物の評価方法
相続税は「相続財産の評価額」に基づいて計算されます。土地は「路線価方式」または「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」によって評価されます。現金1億円をそのまま持っていると評価額は1億円ですが、同じ1億円で不動産（土地・建物）に換えると評価額が下がる仕組みがあります。
土地の評価（路線価方式）
路線価は公示地価の約80%を基準に設定されているため、土地の時価と路線価評価額の間には約20%の差が生まれます。つまり時価1億円の土地でも、路線価評価は約8,000万円になります。
建物の評価
建物の相続税評価額は固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度が目安です。新築で5,000万円の建物でも、相続税評価額は2,500〜3,500万円程度になります。
建物を建てることで相続税が下がる仕組み
①現金→不動産への転換による評価額の圧縮
現金1億円でアパートを建てた場合の評価イメージ（概算）：
| 財産の種類 | 時価・建築費 | 相続税評価額（概算） |
|---|---|---|
| 現金 | 1億円 | 1億円 |
| 土地（路線価評価） | 3,000万円（時価） | 約2,400万円 |
| 建物（固定資産税評価） | 7,000万円（建築費） | 約3,500〜4,900万円 |
| 合計 | 1億円 | 約5,900〜7,300万円 |
②賃貸に出すことでさらに評価が下がる（貸家建付地・貸家評価）
建てた建物を賃貸に出すと、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、評価額がさらに下がります。
- 貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 貸家の評価額＝固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%の場合、貸家建付地の評価は自用地評価額の82%となり、さらに18%の評価減が実現します。
③借入金による節税効果
アパートローン等の借入金は相続財産から差し引くことができます（債務控除）。自己資金だけでなくローンを活用して建築することで、さらに節税効果が高まる場合があります。
令和8年度税制改正の影響
令和8年度税制改正（令和9年1月1日以後の相続から適用）により、課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産は時価評価が適用されることになりました。相続直前に建築して節税するスキームは事実上封じられているため、少なくとも相続発生の5年以上前から計画的に進めることが重要です。
小規模宅地等の特例との組み合わせ
賃貸アパートの敷地は「貸付事業用宅地等」として、小規模宅地等の特例（200㎡まで50%減額）が適用できます。貸家建付地評価と組み合わせることで、さらに大きな節税効果が期待できます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に供した宅地は原則として特例の対象外となります。
まとめ
土地に建物を建てて賃貸することで、現金で持つよりも相続税評価額を大きく圧縮できます。ただし、令和8年度改正により相続直前の建築は節税効果が限定されます。収益性・将来の管理・税制を総合的に考慮した上で、早期から専門家と連携した計画的な対策が重要です。当ラボでは相続税と建築に関する無料相談を承っております。
