借地非訟とは？基礎知識から手続き・判決まで徹底解説｜建物建替・譲渡承諾のみこみに対応

借地権をめぐるトラブルの中で、「地主が建物の建替えを許可しない」「借地権を第三者に売りたいのに地主が承諾しない」といったケースが少なくありません。このような場合に活用できる法的手続きが借地非訟（しゃくちひしょう）です。本記事では、借地非訟の基本概念から申立方法、手続きの流れ、裁判所の判断基準まで詳しく解説します。

この記事でわかること
✅ 借地非訟とは何か・どのような場合に使えるか
✅ 借地非訟の種類（建替え承諾・譲渡承諾など）
✅ 申立の手続きと必要書類
✅ 裁判所の判断基準と借地非訟許可の条件
✅ 借地非訟の費用・期間の目安

借地非訟とは何か？

借地非訟の定義

借地非訟（しゃくちひしょう）とは、借地借家法に基づき、地主が承諾しない場合でも借地人が裁判所に申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を得るための法的手続きです。通常の訴訟（争いを解決するための裁判）ではなく「非訟事件」（当事者間の法律関係について裁判所が関与する手続き）に分類されます。

借地非訟が必要になる主な場面

場面	内容	根拠条文
建物の建替え承諾	地主が建物の建替えを承諾しない場合	借地借家法18条
借地権の譲渡・転貸承諾	地主が借地権の第三者への譲渡・転貸を承諾しない場合	借地借家法19条
競売・公売による取得後の譲渡承諾	競売・公売で借地権付建物を取得した第三者への承諾	借地借家法20条

📌 「非訟」とは？
非訟事件とは、訴訟（対立する当事者の権利義務を確定する裁判）とは異なり、裁判所が後見的・調整的に法律関係を形成・変更する手続きです。借地非訟では、裁判所が「地主の代わりに承諾する」という形で裁判所許可の決定を出します。

借地非訟の種類と詳細

① 建物建替え承諾に代わる許可（借地借家法18条）

借地人が現在の建物を建替えたい場合、原則として地主の承諾が必要です（建物の建替えは借地条件の変更を伴う場合があるため）。地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合、借地人は裁判所に対して建替え承諾に代わる許可を申立てることができます。

項目	内容
申立先	土地の所在地を管轄する地方裁判所
申立人	借地権者（借地人）
相手方	借地権設定者（地主）
許可の条件	借地権者に正当な建替えの必要性があること、地主に著しい不利益が生じないこと
裁判所が付する条件	地主への財産上の給付（建替え承諾料）を条件とすることがある

② 借地権の譲渡・転貸承諾に代わる許可（借地借家法19条）

借地人が借地権を第三者に売却（譲渡）または転貸したい場合、地主の承諾が必要です。地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合、裁判所に譲渡・転貸の承諾に代わる許可を申立てることができます。

項目	内容
許可の条件	第三者への譲渡が借地条件に照らして相当であること
裁判所が付する条件	地主への財産上の給付（譲渡承諾料：通常は借地権価格の10%程度）
優先譲渡権	裁判所は地主に「優先的に借地権を買い取る権利（介入権）」を与えることができる

📌 地主の「介入権」とは
借地非訟（譲渡承諾）の手続きにおいて、裁判所が許可を与える場合、地主は申立人（借地人）が予定していた第三者と同一条件で借地権付建物を優先的に買い取る権利（介入権）を行使できます（借地借家法19条6項）。これにより地主は土地の完全所有権を回復できる場合があります。

③ 競売・公売取得者への承諾に代わる許可（借地借家法20条）

競売や公売によって借地権付建物を取得した第三者が地主の承諾を得られない場合、裁判所に承諾に代わる許可を申立てることができます。この場合も地主への財産上の給付（承諾料）が条件となることがあります。

借地非訟の手続きの流れ

ステップ	内容	期間の目安
① 申立書の作成	弁護士・司法書士に依頼し、申立書・必要書類を準備	2〜4週間
② 裁判所への申立	管轄地方裁判所に申立書を提出・収入印紙・予納金を納付	申立日
③ 審問・調査	裁判所が当事者（借地人・地主）双方から事情を聴取	1〜3ヶ月
④ 調停の試み	裁判所が調停（和解）を促す場合がある	1〜2ヶ月
⑤ 許可・不許可の決定	裁判所が許可または不許可の決定を出す	申立から3〜6ヶ月
⑥ 即時抗告	決定に不服がある場合は即時抗告が可能（2週間以内）	決定後2週間

申立に必要な主な書類

書類	内容
申立書	申立の趣旨・理由を記載した書面
借地契約書（写し）	現在の借地契約の内容を証明する書類
建物登記事項証明書	建物の登記情報（所在・構造・床面積等）
土地登記事項証明書	土地の登記情報（地主の確認等）
建替え計画書（建替えの場合）	建替え予定の建物の設計図・仕様書等
譲渡契約書（譲渡の場合）	譲渡予定者との契約書・覚書等

裁判所が判断する基準

許可・不許可の判断要素

裁判所が借地非訟の許可・不許可を判断する際には、以下の事情を総合的に考慮します。

考慮要素	借地人側の事情	地主側の事情
建替えの必要性	老朽化・耐震性不足・生活上の必要性	土地の利用計画・自己使用の必要性
承諾拒否の合理性	地主の拒否に正当な理由がないか	借地条件への違反・信頼関係の破壊
第三者の属性（譲渡の場合）	譲渡先の財産状況・使用目的の適切性	地主との関係・信頼性
財産上の給付	地主への承諾料等の支払い意思	承諾料等の額の相当性

借地非訟の費用と期間

費用項目	目安金額	備考
申立手数料（収入印紙）	数千円〜1万円程度	申立の種類・請求内容により異なる
予納金	数万円〜	裁判所の調査費用等
弁護士費用	30万〜100万円程度	事案の複雑さ・弁護士により異なる
承諾料（許可条件として）	借地権価格の10%前後	裁判所が条件として設定する場合
総費用の目安	50万〜150万円程度	事案により大きく異なる

手続き期間は事案の複雑さや裁判所の混み具合にもよりますが、一般的には申立から決定まで3〜6ヶ月程度かかることが多いです。調停で解決する場合はより短期間で終了することもあります。

まとめ：借地非訟を活用する際の注意点

項目	内容
対象ケース	建替え承諾・譲渡承諾・競売取得後の承諾を地主が拒否した場合
申立先	土地所在地の管轄地方裁判所
手続き期間	3〜6ヶ月程度（調停解決の場合はより短期）
費用	50万〜150万円程度（承諾料含む）
地主の介入権	譲渡承諾の場合、地主が優先買取権を行使できる場合がある
専門家への相談	弁護士・司法書士への早期相談が不可欠

借地非訟は、借地人が地主の不当な承諾拒否に対して取ることができる重要な法的手段です。手続きは複雑であるため、必ず借地借家法に精通した弁護士に相談し、適切な対応を取ることをお勧めします。