容積率が異なる土地の相続税評価｜評価減の仕組みと計算方法を解説
編集部容積率が異なる土地の評価とは？
相続税の土地評価において、一筆（または一体利用している複数筆）の土地が複数の容積率地域にまたがっている場合、通常の路線価評価をそのまま適用することができません。このような「容積率が異なる土地」には、財産評価基本通達に定める特別な評価方法（容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価）が適用されます。本記事では、その仕組みと計算方法をわかりやすく解説します。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。都市計画法により地域ごとに上限が定められており、容積率が高いほど大きな建物を建てられるため、土地の価値（地価）も高くなる傾向があります。
例えば「容積率200%」の地域では、敷地面積100㎡の土地に延べ床面積200㎡の建物を建てることができます。路線価はこの容積率を前提として設定されており、容積率が高い地域の路線価は高くなっています。
容積率が異なる土地の評価が必要になるケース
以下のような場合に、容積率の異なる土地の評価が必要になります。
- 一筆の土地が複数の用途地域（例：商業地域と住居地域）にまたがっている場合
- 複数筆の土地を一体として利用しており、それぞれの容積率が異なる場合
- 前面道路幅員による容積率制限により、指定容積率より低い容積率が適用される場合
容積率が異なる土地の評価方法
財産評価基本通達20-2では、容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価について、以下の手順で計算することが定められています。
評価手順
ステップ1：各地域の容積率と面積を確認する
土地がまたがっている各容積率地域の面積と指定容積率を確認します。
ステップ2：正面路線価をもとに評価額を計算する
まず、その土地の全体が正面路線価の路線に面しているとした場合の1㎡当たりの価額を計算します（奥行価格補正・側方・二方路線影響加算等を考慮）。
ステップ3：容積率の差に応じた減額補正を行う
容積率が低い部分については、容積率の差に応じた減額割合（しんしゃく割合）を適用して評価額を減額します。
計算式：
容積率の異なる土地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − しんしゃく割合）
しんしゃく割合は「容積率の差（低い部分の容積率 ÷ 高い部分の容積率）に応じた割合 × 低容積率部分の地積 ÷ 全体地積」で計算されます。
計算例
例えば、以下のような土地の場合を考えます。
- 全体面積：300㎡
- うち容積率600%部分：200㎡
- うち容積率200%部分：100㎡
- 正面路線価ベースの評価額：9,000万円
この場合、容積率200%部分（100㎡）は容積率600%地域に比べて容積率が低く、利用制限があるため評価額が減額されます。国税庁が公表する「容積率が異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」の計算様式を使用して、しんしゃく割合を算出します。
前面道路幅員による容積率制限がある場合
建築基準法では、前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路幅員に一定の係数を乗じた数値と指定容積率のうち、いずれか小さい方が適用容積率となります（道路幅員制限）。
指定容積率が高くても、道路が狭い場合は実際に使える容積率が低くなるため、土地の利用価値が下がります。この場合も容積率の異なる土地の評価に準じた評価減が適用できるケースがあります。
評価上の注意点
- 用途地域の確認：容積率は用途地域ごとに異なるため、土地の所在する用途地域と容積率を市区町村の都市計画図や建築計画概要書で確認することが必要です
- 容積率の適用区分：指定容積率と前面道路幅員制限による容積率のいずれが適用されるかを正確に把握してください
- 評価明細書の作成：容積率が異なる土地の評価は計算が複雑なため、国税庁の評価明細書（第1表・第2表）を活用し、税理士とともに計算することをお勧めします
まとめ
容積率が異なる土地は、容積率の低い部分が利用制限を受けることから、通常の路線価評価よりも低い評価額になります。適切な評価減を適用することで、相続税の課税価格を正確に算出できます。
容積率の異なる土地の評価は専門的な知識が必要なため、相続税申告の際は必ず土地評価に精通した税理士にご相談ください。当ラボでは不動産の相続税評価に関する無料相談を承っております。
