親が老人ホームに入居すると自宅の相続税はどうなる？ 小規模宅地等の特例を解説

親が老人ホームに入居すると、それまで住んでいた自宅は空き家になったり、家族が住んだり、貸し出されたりと状況が変わります。この「自宅をどう扱うか」が、将来の相続税、特に小規模宅地等の特例が使えるかどうかに大きく影響します。ここでは、老人ホーム入居と相続税の関係を整理します。

老人ホームへの入居と相続税の関係

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、亡くなった時点の財産をもとに相続税が計算される点は変わりません。ただし、自宅に住まなくなったことで、自宅の土地の評価額を大きく下げられる「小規模宅地等の特例」が使えるかどうかが問題になります。かつては、老人ホーム入居によって自宅が「被相続人の居住の用」ではなくなったとみなされ、特例が使えないとされていた時期もありましたが、現在は一定の要件のもとで特例の適用が認められています。

老人ホームに入っても小規模宅地等の特例は使える？

結論として、要件を満たせば、老人ホームに入居していた場合でも自宅の土地について小規模宅地等の特例を使うことができます。要介護状態などやむを得ない事情で住み替えたケースまで特例の対象外にしてしまうのは実態に合わないという考え方から、一定の要件が整理されています。

特例を利用するための主な要件

• 被相続人が、要介護認定・要支援認定(または障害支援区分の認定)を受けていたこと
• 入居先が、老人福祉法などに規定された老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など、一定の施設に該当すること
• 自宅を、入居後に事業の用や、被相続人・その親族以外の者の居住の用に供していないこと

これらの要件をすべて満たしていれば、老人ホームに入居していても、自宅は引き続き「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」として扱われ、特例の対象になります。

入居後の自宅をどうするかで結果が変わる

空き家にしている

誰も住まわせず空き家のまま維持している場合は、他の要件を満たしていれば特例の対象になりやすいケースです。ただし空き家のまま放置すると、老朽化や近隣トラブルのリスクもあるため、管理方法もあわせて検討しておく必要があります。

家族が住んでいる

被相続人の親族が引き続きその家に住んでいる場合も、要件を満たせば特例の対象になり得ます。ただし、この場合は同居していた親族が自宅を相続するかどうかなど、特例の別の区分の要件ともあわせて判断されるため、個別の事情によって結論が変わります。

第三者に貸している

自宅を第三者に賃貸に出してしまうと、「事業の用や被相続人・親族以外の居住の用に供していないこと」という要件を満たさなくなるため、小規模宅地等の特例(居住用としての区分)は使えなくなります。老人ホームの入居費用を確保するために自宅を貸し出すケースもありますが、その場合は特例が使えなくなる可能性がある点を理解したうえで判断する必要があります。

老人ホームの入居一時金は相続財産になる？

老人ホームに支払う入居一時金の中には、退去や死亡の際に未償却分が返還される契約になっているものがあります。この場合、被相続人が亡くなった時点で発生する返還請求権は、相続財産として相続税の課税対象に含まれます。一方、返還されないタイプの入居一時金は、支払った時点で費用として消費されたものと考えられ、相続財産には含まれません。契約内容によって扱いが異なるため、入居契約書で返還条件を確認しておくことが大切です。

入居前に確認しておきたい相続対策

• 入居後に自宅をどう扱うか(空き家、家族居住、賃貸)を家族間で早めに話し合っておく
• 要介護認定・要支援認定の記録は、特例適用の判断材料になるため保管しておく
• 入居一時金の返還条件を契約書で確認し、相続財産に含まれる可能性を把握しておく

特例が適用された場合の減額幅

小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)の適用が認められると、自宅の土地のうち330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。たとえば自宅の土地の評価額が5,000万円であれば、特例の適用によって評価額は1,000万円まで下がる計算になり、相続税額に大きな差が生じます。老人ホーム入居後の自宅がこの特例の対象になるかどうかは、相続税の負担を左右する重要なポイントといえます。

よくある質問

Q. 要介護認定を受けていない場合、特例は使えませんか？

要介護認定または要支援認定を受けていたことが要件の一つとされているため、認定を受けていない場合は原則として特例の対象になりません。判断能力の低下など他の事情で施設に入居した場合でも、認定の有無が要件を満たすかどうかの重要な判断材料になります。

Q. 老人ホーム入居後に自宅をリフォームして貸し出す予定です。特例に影響しますか？

自宅を第三者に貸し出すと、被相続人や親族の居住の用に供していないことになるため、特定居住用宅地等としての小規模宅地等の特例は原則として使えなくなります。入居費用の捻出のために賃貸を検討する場合は、特例が使えなくなることによる相続税への影響も含めて事前に試算しておくことをおすすめします。

Q. 老人ホームの終身利用権は相続財産になりますか？

終身利用権そのものは、契約者本人の死亡によって権利が消滅する性質のものであり、原則として相続財産にはなりません。ただし、入居一時金のうち未償却分が返還される契約になっている場合は、その返還請求権が相続財産として課税対象になるため、契約内容を個別に確認する必要があります。

まとめ

老人ホームへの入居後も、要介護認定の有無や入居後の自宅の使い方などの要件を満たせば、小規模宅地等の特例を利用できます。自宅を賃貸に出すと特例が使えなくなる可能性がある点には特に注意が必要です。入居を検討する段階から、自宅の扱いと相続税への影響をあわせて考えておくと安心です。