農地の相続税評価方法｜純農地・市街地農地・宅地比準方式をわかりやすく解説
編集部農地の相続税評価とは？
農地を相続した場合、その相続税評価額はどのように計算されるのでしょうか。農地は宅地と異なり、農業用途に供されていることから、相続税法上の評価方法が定められています。本記事では、農地の種類ごとの評価方法と、相続税申告における注意点を詳しく解説します。
農地の種類と評価方法の概要
農地の相続税評価は、財産評価基本通達に基づき、農地の種類（純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地）によって評価方法が異なります。
| 農地の種類 | 評価方法 |
|---|---|
| 純農地 | 倍率方式 |
| 中間農地 | 倍率方式 |
| 市街地周辺農地 | 市街地農地の評価額 × 80% |
| 市街地農地 | 宅地比準方式または倍率方式 |
①純農地・中間農地（倍率方式）
純農地・中間農地は、農業専用として利用されることが前提の農地です。評価は倍率方式で行います。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁が公表する「評価倍率表」に記載されており、地域・農地の種類ごとに定められています。純農地・中間農地は宅地と比べて評価額が低くなるのが一般的です。
②市街地周辺農地
市街地の周辺に位置し、市街化が見込まれる農地です。評価は「市街地農地として評価した場合の評価額 × 80%」で算出します。市街化を見越した評価となるため、純農地よりも高い評価額になります。
③市街地農地（宅地比準方式）
市街化区域内など、宅地化が進んでいる地域の農地です。評価は宅地比準方式が原則で、以下の計算式を用います。
評価額 ＝（その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額 − 1㎡当たりの造成費） × 地積
造成費とは、農地を宅地に転用するために必要な整地・盛土・擁壁工事等の費用であり、国税局ごとに金額が公表されています。市街地農地の評価額は宅地に近い水準になります。
農地の種類の判定方法
農地がどの種類に該当するかは、都市計画法上の区域区分（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域）や、農業委員会への農地転用許可の見込みなどによって判断します。
- 市街化区域内農地：原則として市街地農地として評価
- 市街化調整区域内農地：純農地または中間農地として評価（例外あり）
- 非線引き区域・都市計画区域外：倍率方式が適用されることが多い
判定が難しい場合は、税務署または相続税専門の税理士への確認が必要です。
農地の相続税評価における特別な取り扱い
①生産緑地の評価
都市計画法に基づく「生産緑地」に指定された農地は、一定の制限があるため評価額が減額されます。生産緑地の評価については別記事で詳しく解説しています。
②農業投資価格による評価（納税猶予制度）
農地の相続税の納税猶予制度を適用する場合、相続税の課税価格は通常の評価額ではなく「農業投資価格」を基準として計算されます。農業投資価格は国税庁が公表するもので、通常の路線価・倍率評価よりも大幅に低い価格となります。
農業相続人が農地を継続して農業の用に供する場合に適用でき、要件を満たし続ける限り猶予税額の納税が免除（終身営農）または猶予されます。
③権利関係がある農地の評価
農地に小作権（耕作権）や地上権、賃借権などが設定されている場合は、評価額から一定割合が控除されます。貸し付けている農地（貸農地）は「自用地評価額 × （1 − 耕作権割合）」で評価します。
農地の相続税評価の注意点
- 農地転用許可の有無：転用許可を受けた農地や転用中の農地は、宅地として評価される場合があります
- 倍率の確認：純農地・中間農地の倍率は毎年改定されるため、相続発生年度の倍率表を必ず確認してください
- 造成費の金額：市街地農地の宅地比準方式で使用する造成費は、国税局ごと・年度ごとに異なります
- 複数種類が混在する農地：一筆の土地内に複数の種類が混在する場合は、それぞれ按分して評価します
まとめ
農地の相続税評価は、農地の種類（純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地）によって評価方法が大きく異なります。特に市街化区域内の農地は宅地比準方式で評価されるため、評価額が高くなる傾向があります。
農業相続人が継続して農業を営む場合は納税猶予制度の活用も検討できます。農地の相続は評価・手続きが複雑なため、必ず相続税に精通した税理士にご相談ください。当ラボでは無料相談を承っています。
