不動産を活用した相続税対策｜評価減・小規模宅地特例・注意点を解説
編集部不動産を活用した相続税対策とは？
相続税の節税対策として、不動産の活用は非常に効果的な手段の一つです。現金や預貯金をそのまま相続すると、額面どおりに評価されますが、不動産に換えることで相続税評価額を大幅に圧縮できる場合があります。本記事では、不動産を使った主な相続税対策の手法とそのポイントを詳しく解説します。
不動産の相続税評価額が下がる仕組み
現金1億円をそのまま保有していると、相続税評価額は1億円です。しかし、同じ1億円で不動産を購入すると、評価額は購入価格より低くなるのが一般的です。
土地の評価は「路線価方式」または「倍率方式」によって行われます。路線価は、公示地価の約80%を基準に設定されているため、土地の時価と路線価評価額の間には20%前後の差が生まれます。建物についても、固定資産税評価額（時価の50〜70%程度）が相続税評価額として使われるため、現金よりも評価が下がります。
貸家・貸地の評価減
さらに、購入した不動産を賃貸に出すと「貸家建付地」として評価され、評価額がさらに下がります。
- 貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 貸家の評価額＝固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）
例えば借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合、貸家建付地の評価は自用地の82%に圧縮されます。
主な不動産を活用した相続税対策の手法
①アパート・マンション経営
現金でアパートやマンションを建てて賃貸経営を行うことで、土地・建物の両方で評価減が期待できます。土地は「貸家建付地評価」、建物は「貸家評価」となり、評価額を大きく圧縮できます。
また、賃貸経営によって家賃収入が得られることもメリットです。ただし、空室リスクや建物の維持管理コスト、修繕費なども考慮する必要があります。
②小規模宅地等の特例の活用
「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が居住・事業・貸付等に使っていた土地を相続した場合に、一定の条件のもとで土地の評価額を大幅に減額できる制度です。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200㎡ | 50% |
自宅の土地を配偶者や同居の相続人が引き継ぐ場合、330㎡まで評価額を80%減額できます。1億円の土地なら評価額が2,000万円になるため、節税効果は絶大です。
③収益不動産の購入による現金の不動産化
相続が見込まれる資産が現預金で多額にある場合、生前に収益不動産（区分マンション・一棟アパートなど）を購入することで、評価額を圧縮する効果があります。
購入金額と相続税評価額の差が節税効果として表れますが、購入にあたっては不動産の収益性・流動性・立地なども慎重に検討することが重要です。
④借入金による節税
不動産を購入する際に金融機関からローンを組む場合、借入金は負債として相続財産から控除できます。たとえば2億円の不動産を1億円のローンで購入した場合、評価額の差（購入価格と路線価評価の差）に加えて、1億円の借入金を負債として差し引けるため、節税効果が大きくなります。
ただし、借入金を使いすぎて相続税評価額がマイナスになるような行き過ぎた節税策は、税務当局が否認するケースもあるため注意が必要です。
不動産活用の注意点・リスク
①過度な節税は否認リスクがある
国税庁は、相続税対策を目的とした行き過ぎた不動産購入について厳しい姿勢をとっています。2022年4月には、タワーマンションの相続税評価を時価に近い額に引き直す判決が最高裁で確定し、その後2023年から課税当局が「総則6項」を適用して時価課税するケースが増えています。
②不動産は換金性が低い
現金と違い、不動産はすぐに売却できるわけではありません。相続発生時に相続税の納税資金が不足するリスクがあります。流動性も含めて資産全体のバランスを考えた計画が必要です。
③相続人間で分割しにくい
不動産は「分割できない資産」のため、複数の相続人がいる場合に遺産分割でトラブルになりやすいデメリットがあります。代償分割や換価分割を検討するか、遺言書で明確に分割方法を指定しておくことが重要です。
④2024年以降の評価見直し
2024年1月から区分マンションの相続税評価の見直し（新評価方式）が施行されています。従来の評価方式では路線価・固定資産税評価額が時価を大幅に下回っていたため、節税効果が薄れてきています。不動産を活用した相続税対策は、最新の税制を踏まえて専門家と検討することが不可欠です。
⑤令和8年度税制改正：5年以内取得の貸付用不動産は時価評価へ
令和7年12月26日閣議決定の令和8年度税制改正大綱により、課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産については、令和9年1月1日以後の相続・贈与から時価（または取得価額×80%）で評価することとなりました。
これにより、相続が近い時期に不動産を購入して評価額を圧縮するスキームは事実上封じられます。不動産を活用した相続税対策は、相続発生の5年以上前から計画的に実行することが一層重要になっています。また、不動産特定共同事業契約（不特法）型や信託受益権型の不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず時価評価が適用されます。必ず専門家とともに最新の税制を踏まえた対策を検討してください。
まとめ：不動産活用は計画的・専門家とともに
不動産を活用した相続税対策は、適切に実行すれば大きな節税効果を発揮します。しかし、近年の税制改正や税務当局の動向を踏まえると、過度な節税策は否認リスクがあります。
相続税対策として不動産購入を検討する際は、必ず税理士・不動産の専門家に相談し、収益性・流動性・節税効果・相続人間の分割方法をトータルで考えた計画を立てることが重要です。
当ラボでは、不動産相続に精通した専門家が無料相談を承っております。お気軽にご相談ください。
