契約不適合責任とは？わかりやすく解説｜不動産取引・相続で知っておくべき基礎知識

はじめに

不動産の売買や、相続した実家を売りに出す場面で、「契約不適合責任」という言葉を目にすることが増えています。2020年の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入された制度で、売主・買主どちらの立場に立つかで押さえておきたいポイントが変わってきます。とくに相続した物件は、建物の状態を売主自身がよく把握していないケースも多く、思わぬトラブルにつながりがちです。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した目的物（土地・建物など）が契約の内容に適合しないとき、売主が負う責任のことです（民法562条以下）。2020年4月施行の改正民法で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が廃止され、契約不適合責任に置き換わりました。呼び方が変わっただけでなく、制度の中身や買主が請求できる権利の範囲も、旧法とはかなり違います。

旧「瑕疵担保責任」との違い

旧法の瑕疵担保責任は、契約時点で当事者が知らなかった「隠れた瑕疵（欠陥）」だけが対象でした。一方、契約不適合責任は「契約内容に適合しているかどうか」で判断するため、隠れているかどうかは関係ありません。契約書や広告に書かれた内容と実物が食い違っていれば、それだけで責任が発生します。つまり売主にとっては、物件の状態をどう説明したかが、そのまま責任の範囲に直結する制度になったということです。

「契約に適合しない」とはどういう意味か

契約不適合に当たるかどうかは、主に次の4つの観点から判断されます。

• 種類の不適合：契約で定めた種類の物と異なるもの（例：戸建てのはずがマンションの区分所有）
• 品質の不適合：物の品質・状態が契約の内容と異なる（例：雨漏りや床の腐食、シロアリ被害、土壌汚染など）
• 数量の不適合：面積や数量が契約と異なる（例：土地面積が登記簿と実測で大きく異なる）
• 権利の不適合：第三者の権利（抵当権・地上権・賃借権など）が付着していた場合

買主が行使できる4つの権利

契約不適合があった場合、買主が主張できる権利は次の4つです。不適合の程度や状況によって、どれを選べるかが変わってきます。

① 追完請求権（修補・代替物引渡し・不足分引渡し）

買主は売主に対し、目的物の修補（修理）や代替物の引渡し、または不足分の引渡しを請求できます（民法562条）。どの方法を選ぶかは原則として買主が決められますが、買主に不相当な負担がかかる場合は、売主が別の方法を選ぶこともできます。

② 代金減額請求権

買主が追完を求めても売主が応じない場合、または追完自体が不能な場合には、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます（民法563条）。

③ 損害賠償請求権

契約不適合によって損害が生じた場合、買主は売主に損害賠償を請求できます（民法564条・415条）。ただし、天災など売主に帰責事由がないケースでは請求できません。

④ 契約解除権

契約の目的を達成できないほど不適合の程度が重い場合、買主は契約そのものを解除できます（民法564条・541条・542条）。

権利行使の期間制限（消滅時効）

これらの権利には行使できる期限があります。買主は、不適合に気づいてから1年以内に売主へ通知しなければなりません（民法566条）。この段階では通知だけで足り、金額や方法まで決めて請求する必要はありません。ただし、民法の一般的な消滅時効（知った時から5年、権利発生から10年）も別途適用されるため、通知して終わりにせず、早めに次の対応へ進んだほうが安全です。なお、売主が不適合を知りながら黙っていた場合は、この1年の期間制限自体が適用されません。

不動産取引における具体例

不動産の売買で実際にトラブルになりやすいのは、次のようなケースです。

• 雨漏り・シロアリ被害・床の腐食など建物の物理的な欠陥
• 土壌汚染・地中埋設物（廃棄物・旧建物の基礎など）の存在
• 近隣の騒音・振動・異臭など環境的瑕疵
• 過去に自殺・事故死・孤独死があった「心理的瑕疵」
• 建築基準法違反・未登記の増築部分の存在
• 実測面積が公簿面積と大きく異なるケース

相続における契約不適合責任の注意点

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売る場合も、売主は相続人自身であり、契約不適合責任からは逃れられません。とくに築年数が古い物件や、長く空き家だった実家は、雨漏り・シロアリ・設備の劣化といった不具合を抱えていることが少なくありません。「住んでいたのは親で、自分は建物の状態を知らない」という言い分は、残念ながら原則として通用しません。売却前にインスペクション（建物状況調査）を入れ、見つかった不具合はきちんと契約書に明記しておく。それだけで、後々のトラブルの芽をかなり摘んでおけます。

免責特約の活用

契約不適合責任は、「免責特約」を結ぶことである程度回避できます。「現状有姿（げんじょうゆうし）渡し」「瑕疵について一切責任を負わない」といった一文を契約書に入れておけば、責任の範囲を狭めたり、なくしたりすることが可能です。ただし、売主がすでに知っていた不具合を黙ったまま免責特約を結んでも無効です（民法572条）。知っていて隠した不具合については、特約があっても責任を免れません。

相続人が複数いる場合の責任

不動産を複数の相続人で共有している場合は、共有者全員が共同売主となり、それぞれが契約不適合責任を負う立場になります。売却後に不具合が見つかったとき誰がどう対応するのか、あらかじめ相続人同士で話し合っておくと、いざというときに揉めずに済みます。

まとめ

契約不適合責任は、売主・買主どちらの立場でも軽く見てはいけない制度です。とりわけ相続した実家を売るときは、「自分は住んでいなかったから知らない」では済まされない場面が出てきます。物件の状態を早めに把握し、わかっている不具合はきちんと契約書に残しておく。この一手間が、後々のトラブルを防ぐいちばんの近道です。契約内容や告知の範囲で判断に迷ったときは、弁護士や司法書士、不動産の専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。相続や不動産の売却でお困りの際は、当ラボまでお気軽にご相談ください。