定期借家契約の実務｜締結方法から契約終了・再契約までを解説

相続した空き家や親から譲り受けた不動産を賃貸に出す際、将来的に自己使用や売却を予定しているケースでは「定期借家契約（定期借家権）」の活用が有効な選択肢となります。定期借家契約は、契約期間の満了により確実に賃貸借を終了できる制度ですが、締結には厳格な手続きが求められ、手続きを誤ると契約自体が無効になるおそれもあります。本記事では、その実務として、契約の締結方法から契約終了・再契約までの流れを解説します。

定期借家契約（定期借家権）とは

定期借家契約とは、借地借家法38条に基づき、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する制度です。正式には「定期建物賃貸借契約」と呼ばれます。

普通借家契約との違い

通常の賃貸借契約（普通借家契約）では、賃貸人に正当な事由がない限り、更新を拒絶することができません。そのため、一度賃貸に出すと明け渡しを求めることが難しくなる場合があります。これに対し、定期借家契約では、契約期間の満了によって賃貸借が確定的に終了するため、賃貸人は期間終了後に確実に建物の返還を受けることができます。親族から土地を借りてアパート経営を行う場合など、契約関係を明確にしておきたいケースでは、親族から土地を借りてアパートを建てる場合の実務もあわせてご参照ください。

定期借家契約の締結に必要な手続き

定期借家契約を有効に締結するためには、次の3つの要件をすべて満たす必要があります。

公正証書等の書面による契約

定期借家契約は、口頭では成立せず、公正証書などの書面によって締結する必要があります。実務上は、必ずしも公正証書そのものを作成する必要はなく、書面による契約書を用いる形が一般的です。

事前説明書面の交付・説明義務

賃貸人は、契約締結前に、賃借人に対して「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了すること」を記載した書面（事前説明書面）を交付し、説明を行う義務があります。この事前説明は契約書とは別個の書面で行う必要があり、宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」とは説明すべき主体が異なるため、重要事項説明を行ったことをもって事前説明を済ませたことにはなりません。事前説明を怠ると、その契約は定期借家契約として認められず、更新のある普通借家契約とみなされてしまうため、実務上最も注意すべきポイントのひとつです。

契約期間満了時の実務

終了通知（1年前〜6か月前）

契約期間が1年以上の定期借家契約では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して契約が終了する旨を通知する必要があります。この通知を怠り、通知期間を過ぎてから通知した場合には、その通知の日から6か月間は賃借人が建物を継続して使用できることになるため、余裕を持った通知が欠かせません。なお、契約期間が1年未満の場合は、この終了通知は不要です。

再契約の可否

定期借家契約は期間満了により確定的に終了しますが、賃貸人・賃借人の双方が合意すれば、あらためて再契約を結び、引き続き同じ建物を賃貸することも可能です。再契約の場合も、新たな契約として公正証書等の書面による締結と事前説明が必要になる点に注意が必要です。

賃借人からの中途解約

居住用の建物で床面積が200平方メートル未満のものについては、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は1か月前の申入れによって中途解約をすることができます。これより賃借人に不利な特約（解約までの期間を長く設定するなど）は無効となります。

相続対策としての定期借家契約の活用

相続した実家や不動産を空き家のままにせず賃貸に出したいものの、将来的に自分や家族が住む可能性がある、あるいは売却を検討しているといった事情がある場合、定期借家契約は有力な選択肢です。普通借家契約では、いざ賃貸人側の事情で建物を使いたくなっても、正当事由がなければ更新拒絶や解約が認められにくいのに対し、この制度であれば契約期間満了時に確実に建物の返還を受けられるため、将来の資産活用の計画を立てやすくなります。

定期借家契約の注意点

定期借家契約を活用する際は、事前説明書面の交付漏れによる契約無効のリスクに特に注意が必要です。また、平成12年3月1日より前から居住用として賃貸していた建物については、賃貸人・賃借人が合意のうえで契約を解除しても、その後に定期借家契約へ切り替えることは当分の間認められていません（居住用以外の建物は切替え可能です）。契約書の作成や事前説明の実施については、不明点があれば弁護士や不動産の専門家に確認しながら進めることをお勧めします。（参考：国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」）

定期借家契約の実務のまとめ

定期借家契約は、契約期間の満了により賃貸借を確定的に終了できる点で、相続した不動産の有効活用や将来の資産計画に適した制度です。一方で、公正証書等の書面による契約締結、事前説明書面の交付・説明、期間満了前の終了通知など、実務上守るべき手続きが多く、これらを誤ると契約が無効になったり、想定外に契約が継続してしまったりするおそれがあります。定期借家契約を検討する際は、手続きの正確性を確認しながら、専門家のサポートを受けて進めることが大切です。詳細は国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」もご参照ください。