相続した借地・底地の整理方法｜評価・問題点・5つの解決策を解説
編集部「親から借地（または底地）を相続したが、地代収入が少ない上に売却もできない。どうすれば？」——借地・底地は権利関係が複雑で、相続後の扱いに悩む方が多い財産です。この記事では、相続した借地・底地の評価・問題点・整理方法を詳しく解説します。
借地・底地とは？
【借地と底地の関係】
🏠 借地権：土地を借りて建物を建てる権利（借地人が持つ）
🏗️ 底地：借地権が設定された土地の所有権（地主が持つ）
つまり、一つの土地を
→ 地主（底地所有者）：土地の所有権を持ち、地代を受け取る
→ 借地人：借地権を持ち、建物を建てて使用する
の2者で権利を分け合っている状態です
🏠 借地権：土地を借りて建物を建てる権利（借地人が持つ）
🏗️ 底地：借地権が設定された土地の所有権（地主が持つ）
つまり、一つの土地を
→ 地主（底地所有者）：土地の所有権を持ち、地代を受け取る
→ 借地人：借地権を持ち、建物を建てて使用する
の2者で権利を分け合っている状態です
底地・借地の相続税評価額
底地と借地権は、土地の評価額（路線価等）を借地権割合で按分して計算します。
【評価額の計算式】
土地の更地評価額：5,000万円、借地権割合：70%の場合
✅ 借地権の評価額 ＝ 5,000万円 × 70% ＝ 3,500万円
✅ 底地の評価額 ＝ 5,000万円 × (1 − 70%) ＝ 1,500万円
📌 借地権割合は路線価図（アルファベット記号）で地域ごとに確認できます
（A=90%〜G=30%の7段階）
土地の更地評価額：5,000万円、借地権割合：70%の場合
✅ 借地権の評価額 ＝ 5,000万円 × 70% ＝ 3,500万円
✅ 底地の評価額 ＝ 5,000万円 × (1 − 70%) ＝ 1,500万円
📌 借地権割合は路線価図（アルファベット記号）で地域ごとに確認できます
（A=90%〜G=30%の7段階）
底地を相続する問題点
【底地相続のデメリット・問題点】
❌ 地代が低い：古い契約のまま地代が固定されており、固定資産税程度の収益しかない場合も
❌ 売却が難しい：底地単独では買い手が少なく、時価の30〜60%程度でしか売れないことも
❌ 相続税評価と実勢価格の乖離：評価額は1,500万円でも実際の売却額は1,000万円を下回ることも
❌ 借地人との関係が難しい：地代改定・契約更新・建替え承諾等でトラブルになりやすい
❌ 管理コスト：地代収入に対して固定資産税・管理コストが大きくなりやすい
❌ 地代が低い：古い契約のまま地代が固定されており、固定資産税程度の収益しかない場合も
❌ 売却が難しい：底地単独では買い手が少なく、時価の30〜60%程度でしか売れないことも
❌ 相続税評価と実勢価格の乖離：評価額は1,500万円でも実際の売却額は1,000万円を下回ることも
❌ 借地人との関係が難しい：地代改定・契約更新・建替え承諾等でトラブルになりやすい
❌ 管理コスト：地代収入に対して固定資産税・管理コストが大きくなりやすい
底地・借地の整理方法5選
【整理方法の比較】
| 方法 | 概要 | メリット/デメリット |
|---|---|---|
| ①底地を借地人に売却 | 借地人が底地を購入して完全所有権に | ◎ 最も高値で売れる可能性。交渉が必要 |
| ②借地権を買い取る | 地主が借地人から借地権を購入 | ◎ 更地にして自由に活用可能。多額の資金が必要 |
| ③等価交換 | 借地権と底地を交換してそれぞれが完全所有権を取得 | ◎ 現金不要。交換比率の合意が必要 |
| ④第三者へ売却 | 底地をそのまま投資家等に売却 | △ 低価格になりやすいが現金化は可能 |
| ⑤共同売却 | 底地と借地権を一緒に第三者に売却 | ◎ 更地価格に近い価格で売却可能。借地人との協力が必要 |
借地を相続した場合の注意点
【借地権を相続した場合の注意点】
⚠️ 地主への通知義務：借地権を相続した場合、地主への通知が必要（承諾料は不要）
⚠️ 地代の滞納リスク：地代を滞納すると借地権が消滅する可能性
⚠️ 契約期間の確認：旧借地権（旧法）か新借地権（1992年以降）かで扱いが異なる
⚠️ 建物の建替え：地主の承諾が必要。承諾料（更地価格の3〜5%程度）を求められる場合も
⚠️ 地主への通知義務：借地権を相続した場合、地主への通知が必要（承諾料は不要）
⚠️ 地代の滞納リスク：地代を滞納すると借地権が消滅する可能性
⚠️ 契約期間の確認：旧借地権（旧法）か新借地権（1992年以降）かで扱いが異なる
⚠️ 建物の建替え：地主の承諾が必要。承諾料（更地価格の3〜5%程度）を求められる場合も
まとめ
借地・底地の相続は権利関係が複雑で、放置するほど問題が複雑になる傾向があります。相続後は早めに専門家に相談して整理の方向性を決めましょう。借地人との関係が良好なうちに等価交換や売買の交渉を進めることが、最も良い結果につながります。
当ラボでは、借地・底地の整理から相続税申告まで、専門家が無料でご相談をお受けしています。
