借地権の更新料・譲渡承諾料の相場｜相場の目安・計算方法・法的性質を解説
編集部借地権の更新料とは
借地権の更新料とは、借地契約の期間が満了した際に、借地人（土地を借りている人）が地主（土地所有者）に対して契約更新の対価として支払う金銭のことです。
借地借家法では、借地権者（借地人）には正当事由がなければ更新を拒絶できない強い権利が認められており、法律上、更新料の支払い義務は定められていません。しかし、実務上は更新の際に地主から更新料の支払いを求められることが多く、特に首都圏・関西圏などの都市部では更新料を支払う慣行があります。
更新料の法的性質
更新料の法的性質については、最高裁判所の判例（最判平成23年7月15日）において、以下のように整理されています。更新料は、賃料の補充や前払い、地主の承諾の対価、借地権の強化・保全などの複合的な性質を持つものとして有効とされています。
ただし、更新料の支払い義務があるのはあくまでも借地契約書（賃貸借契約書）に更新料の定めがある場合に限られます。契約書に更新料条項がない場合、借地人は原則として更新料を支払う義務はありません。
更新料の相場
更新料の相場は地域によって大きく異なり、統一された基準はありません。以下に一般的な相場の目安を示します。
首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）
首都圏では更新料の慣行が根付いており、借地権価格の3〜10%程度が相場とされています。具体的には、更地価格（路線価など）に借地権割合（路線価図に記載）を乗じた金額の3〜10%程度です。例えば、更地価格1億円、借地権割合70%の土地の場合、借地権価格は7,000万円となり、更新料は210万円〜700万円程度となります。
関西圏（大阪・京都・神戸）
関西圏でも更新料の慣行はありますが、首都圏より低い水準になる傾向があります。借地権価格の2〜5%程度が目安です。
その他の地域
地方都市や郊外では更新料の慣行がない地域も多く、更新料を求めない地主もいます。
更新料の計算方法
更新料の計算方法は様々ありますが、代表的な計算方法を紹介します。
借地権価格基準
更新料 ＝ 更地価格 × 借地権割合 × 更新料率（3〜10%）
路線価基準
更新料 ＝ 路線価 × 地積（㎡） × 借地権割合 × 更新料率
地代の年額基準
更新料 ＝ 地代の年額 × 数年分（5〜10年分など）
実際には、地主と借地人の交渉によって決まることが多く、不動産鑑定士による評価を参考にすることもあります。
借地権の譲渡承諾料とは
譲渡承諾料（名義書換料・承諾料とも呼ばれる）とは、借地人が借地権を第三者に譲渡（売却）する際に、地主の承諾の対価として地主に支払う金銭のことです。
借地権は財産権であり、原則として自由に譲渡できますが、建物が建っている土地の利用権であることから、借地借家法では「地主の承諾なく第三者に譲渡できない」とされています（借地借家法19条）。地主がこの承諾を与える対価として、慣行上、承諾料が支払われます。
譲渡承諾料の法的性質
更新料と同様に、譲渡承諾料の支払い義務も法律上定められているわけではありません。しかし、地主が承諾しない場合には借地権の譲渡ができないため、実務上は承諾料を支払うのが一般的です。
もし地主が合理的な理由なく承諾を拒否した場合、借地人は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます（借地借家法19条）。この場合、裁判所が承諾料に相当する額を定めることがあります。
譲渡承諾料の相場
譲渡承諾料の相場も地域によって異なりますが、一般的には以下の範囲とされています。
借地権価格の10%前後
最も一般的な目安として、借地権価格（更地価格×借地権割合）の10%程度とされています。不動産鑑定の実務においても、承諾料の評価基準として借地権価格の10%が用いられることが多いです。
例えば、更地価格1億円、借地権割合60%の土地の場合、借地権価格は6,000万円となり、譲渡承諾料は600万円程度が相場となります。
地域・個別事情による変動
首都圏では10〜15%程度、地方では5〜10%程度となるケースもあります。また、借地権の残存期間・建物の状況・借地条件（地代水準など）によっても変動します。
更新料・譲渡承諾料の税務上の取り扱い
地主側（受取側）
地主が受け取った更新料・譲渡承諾料は、不動産所得として所得税・住民税の課税対象となります（個人の場合）。法人の場合は法人税の課税対象となります。
借地人側（支払側）
借地人が支払った更新料は、土地の利用権の強化・保全の対価として、土地の帳簿価額に算入するか、繰延資産として一定期間で償却する処理が行われます。個人（事業用でない場合）については、更新料を支払っても原則として費用計上できません。
譲渡承諾料は、借地権の譲渡に際して生じる費用として、借地権の取得費（譲渡所得の計算上）に加算することができます。
更新料・承諾料をめぐるトラブルと対処法
更新料や承諾料の金額をめぐって地主と借地人の間でトラブルになるケースも少なくありません。主なトラブルと対処法を紹介します。
金額の折り合いがつかない場合、不動産鑑定士による鑑定評価を取得し、客観的な価格を算定することが有効です。また、弁護士や不動産専門家を交えた交渉も効果的です。
地主が不当に高額の承諾料を要求する場合、借地借家法19条に基づき、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができます。裁判所が相当と認める条件（承諾料を含む）での許可が下されることがあります。
更新料条項の有無が争われる場合、契約書の内容が重要な証拠となります。口頭での約束や慣行だけでは争いになりやすいため、契約書の内容を事前によく確認しておくことが重要です。
まとめ
借地権の更新料・譲渡承諾料は、法律上の義務ではありませんが、実務上は多くの場合に支払われる慣行があります。相場の目安は更新料が借地権価格の3〜10%程度、譲渡承諾料が借地権価格の10%程度ですが、地域・個別事情によって大きく異なります。
金額の交渉や争いが生じた場合は、不動産鑑定士・弁護士・司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。また、相続や売却を検討している場合は、これらのコストを事前に見込んでおくことが重要です。
