無償返還の届出を出した土地の賃貸借期限が来たときの実務｜更新・返還・交渉の流れを解説
編集部無償返還の届出を提出した土地（法人等に貸し付けている土地）の賃貸借契約には、通常、契約期間が定められています。その期限が迫ったとき、地主（個人）や借地人（法人・個人）はどのような選択肢があり、どのような手続きを踏めばよいのでしょうか。本記事では、無償返還の届出がある土地の賃貸借期限到来時に実務上よく生じる「更新」「土地返還」「交渉」のそれぞれの流れを、税務・法務両面からわかりやすく解説します。
無償返還の届出とは？まず基本を確認しよう
無償返還の届出とは、法人等が土地を借りる際に、将来無償でその土地を返還することを税務署に届け出る手続きです（法人税基本通達13-1-14）。この届出がある場合、土地の賃貸借には「借地権」が発生しないものとして扱われ、地主側の土地の相続税評価は「自用地評価額×80%（底地割合相当）」で計算されます。
賃貸借契約期間については法律上の定めが特別なわけではなく、当事者間の契約書で定めることが一般的です。多くの場合、20年・30年といった長期の期間が設定されており、期限到来時には改めて継続するか返還するかを判断することになります。
期限到来時の選択肢：3つのシナリオ
賃貸借期限が到来したときに取り得る選択肢は、大きく以下の3つです。
- 賃貸借契約を更新する（継続利用）
- 土地を無償で返還する（契約終了）
- 地主・借地人の間で交渉し、新たな条件で合意する
それぞれの実務上の対応と注意点を以下で詳しく解説します。
シナリオ①：賃貸借契約を更新する場合
更新の手続き
賃貸借契約を継続する場合は、新たな契約書を締結するか、既存の契約書に更新の覚書を添付するかたちで手続きを行います。更新に際しては次の点を確認・整理しておくことが重要です。
- 地代の水準：地代が固定資産税・都市計画税の合計額を下回る場合（無償または低額）は、税務上「使用貸借」に近い扱いとなり、借地権の有無や評価に影響します。固定資産税の2〜3倍程度の地代を設定することが実務上の目安です。
- 無償返還の届出の効力：当初提出した無償返還の届出は、契約更新後も引き続き有効です。改めて届出を提出し直す必要は原則としてありませんが、契約内容が大きく変わる場合や当事者が変わる場合は税理士・税務署に確認が必要です。
- 更新料の取り扱い：無償返還の届出がある賃貸借では、更新料の支払いは法律上義務付けられていませんが、当事者間の合意があれば支払うことができます。更新料を受け取った場合は地主の雑所得（または不動産所得）となり、支払った法人側は損金に算入できます。
相続税評価への影響
更新後も賃貸借契約が継続する場合、無償返還の届出の効力が維持されている限り、地主の土地の相続税評価は「自用地評価額×80%」のままです。借地人（法人）側には借地権が計上されないため、法人の純資産価額にも影響しません。
シナリオ②：土地を無償返還する場合
返還の手続き
無償返還の届出がある場合、借地人は原則として土地を無償で地主に返還します。実務上の手順は以下の通りです。
- 建物の処理を決める：借地人が建物を所有している場合、建物を取り壊して更地で返還するか、地主が建物を買い取るかを協議します。建物の取り壊し費用は通常借地人の負担です。
- 土地明渡しの合意書を作成する：返還日・返還条件・建物の取り扱いなどを明記した合意書を作成します。
- 税務上の処理を行う：無償返還の届出があるため、返還にあたり地主から借地人への経済的利益の供与（立退料相当）は基本的に不要です。ただし、建物買取や補償金が発生する場合は税務処理に注意が必要です。
返還時の税務上の注意点
土地を無償返還する際、以下の点に注意が必要です。
- 地主（個人）側：無償で土地が戻るだけなので、通常は課税関係は生じません。ただし、その後の土地利用方針（更地として保有・売却・別の活用など）に応じた税務計画が必要です。
- 借地人（法人）側：無償返還の届出がある場合、借地権を帳簿上計上していないケースがほとんどです。建物を取り壊す場合は残存簿価（未償却残高）を損失計上できます。
- 立退料が発生する場合：地主が借地人に対して任意で補償金（立退料）を支払う場合、地主側は不動産所得の必要経費または譲渡費用（売却時）となり得ます。借地人法人側は受取立退料が益金（収益）となります。
シナリオ③：条件を変えて新たに交渉する場合
期限到来を機に、地代の改定・契約条件の見直し・土地の一部返還など、様々な交渉が行われることがあります。特に地主と借地人が同族関係にある（オーナー企業と地主個人が親族など）場合は、税務上の注意が多くなります。
地代改定交渉のポイント
地代を変更する場合、相場地代（固定資産税の2〜3倍程度）を大きく下回る水準になると「実質的な使用貸借」とみなされるリスクがあります。一方、市場相場に近い地代（正常地代）を設定すると、相続税評価において借地権割合が考慮される可能性もあるため、事前に税理士への相談が不可欠です。
借地人が変わる場合の注意点
法人の代表者交代・合併・会社分割などにより借地人の実態が変わる場合、無償返還の届出の効力が継続するかどうかを税務署や専門家に確認することが重要です。新たな法人が引き続き届出の当事者となるよう手続きを整えないと、借地権が発生したとみなされるリスクがあります。
底地の売却・等価交換も選択肢に
期限到来を機に底地（地主側の権利）を借地人（法人）に売却したり、借地権と底地を等価交換したりするケースもあります。この場合、譲渡所得税・贈与税・みなし贈与の問題が生じうるため、売却価格の設定・税務処理を慎重に検討する必要があります。
実務上のタイムラインと準備事項
賃貸借期限到来に備えた実務上のスケジュール例を示します。
| 時期 | 対応事項 |
|---|---|
| 期限の1〜2年前 | 契約書の内容確認・地代水準の見直し・税理士への相談 |
| 期限の6ヶ月〜1年前 | 継続か返還かの方針決定・相手方との協議開始 |
| 期限の3〜6ヶ月前 | 新契約書または覚書の作成・締結 |
| 期限到来時 | 返還の場合は建物処理・明渡し完了・税務上の処理 |
| 期限到来後 | 必要に応じて無償返還の届出の再確認・税務申告 |
よくある疑問とトラブル事例
Q：更新しなければ契約は自動的に終了するのか？
民法上、賃貸借契約は期間満了により終了しますが、当事者がそのまま賃料を受け払いし続けた場合は「黙示の更新」が成立したとみなされることがあります。意図せず更新されることのないよう、期限前に意思確認と文書化を行うことが重要です。
Q：無償返還の届出があっても立退料を請求できるか？
無償返還の届出がある場合、借地人は「将来無償で土地を返還する」ことを約束しているため、原則として立退料の請求はできません。ただし、地主側の都合で期限前に退去を求める場合など、例外的に補償交渉が行われることもあります。
Q：相続が発生した場合、届出の効力はどうなるか？
地主（個人）に相続が発生した場合、無償返還の届出の効力は原則として相続人に引き継がれます。ただし、相続人が複数いる場合の土地の権利関係の整理や、借地人が法人の場合の株主・経営者との関係も変動しうるため、相続発生後速やかに専門家に確認することを推奨します。
まとめ
無償返還の届出を出した土地の賃貸借期限が来たときは、①更新、②無償返還、③条件変更の交渉という3つの選択肢があります。いずれの場合も、地代の水準・無償返還の届出の効力・税務上の取り扱いを正確に把握した上で、専門家（税理士・弁護士）と連携して進めることが不可欠です。
特に同族関係にある地主と法人の間では、税務上のリスクが高まりやすいため、早めの準備と正確な税務・法務の対応が重要です。不明な点は、税理士や不動産専門家にご相談ください。
