マンションの相続税評価2024年改正｜タワマン節税規制と新評価方法を解説
編集部「タワーマンションを買えば相続税が大幅に安くなると聞いていたが、2024年から制度が変わった？」「マンションの相続税評価はどのように計算するの？」2024年1月から区分所有マンションの相続税評価方法が大きく変わりました。この記事で改正内容と現在の評価方法を解説します。
2024年改正前：タワマン節税の仕組み
改正前は、タワーマンション（高層マンション）を相続した場合、路線価ベースの相続税評価額が時価（市場価格）の2〜3割程度にとどまることがあり、大幅な節税ができました。特に高層階ほど市場価格は高いのに相続税評価は低いという逆転現象が起きていました。
⛔ 改正前の問題点（タワマン節税）
- 市場価格1億円のタワマンの相続税評価額が2,000万円ということも
- 節税目的だけで高層マンションを購入する富裕層が急増
- 土地の評価が戸建てと同じ路線価基準で、高層階のプレミアムが無視されていた
2024年1月からの新しい評価方法
新評価方法の概要
区分所有マンションの相続税評価額が市場価格の60%以上になるよう、「区分所有補正率」が導入されました。
新評価額 ＝ 従来の評価額 × 区分所有補正率
- 区分所有補正率が1.0以上の場合→評価額が上がる（= 節税効果が縮小）
- 築年数が古い・低層階・郊外のマンションは補正率が低くなる場合も
区分所有補正率の計算要素
✅ 補正率に影響する4つの要素
| 要素 | 影響 |
|---|---|
| 総階数 | 高層ほど補正率が高い（評価上昇） |
| 所在階 | 高層階ほど補正率が高い（評価上昇） |
| 築年数 | 新しいほど補正率が高い（評価上昇） |
| 敷地持分狭小度 | 専有面積に対する敷地持分が小さいほど評価上昇 |
改正の影響：どのくらい評価が上がるか
⚠️ 評価上昇のイメージ
| 物件タイプ | 改正前評価額 | 改正後評価額 |
|---|---|---|
| 都心タワマン50階（市価1億円） | 約2,000万円 | 約6,000万円以上 |
| 都心マンション10階（市価5,000万円） | 約1,500万円 | 約3,000万円 |
| 郊外低層マンション（市価2,000万円） | 約800万円 | 約1,200万円（影響小） |
改正後もマンションの節税効果は残る？
改正後も相続税評価額は市場価格の60%程度が目標とされており、戸建ての路線価評価（市場価格の70〜80%相当）と比べると、依然としてマンションに節税メリットがある場合があります。ただし、節税だけを目的としたタワマン購入の効果は大幅に縮小しました。
適用対象と注意点
- 対象：2棟以上の建物からなる分譲マンション（区分所有建物）
- 対象外：一棟アパート・戸建て・事業用区分所有建物（オフィス等）
- 適用開始：2024年（令和6年）1月1日以後の相続・贈与から適用
- 既存保有のマンション：改正前から保有していても2024年以後の相続から新評価が適用
マンションを保有している方は、2024年改正により相続税評価額が大幅に上昇している可能性があります。早めに試算することをお勧めします。当ラボでは初回無料相談でマンションの相続税評価シミュレーションを承っております。
