相続した空き家の売却特例｜3,000万円控除の要件と2023年改正のポイント
編集部「親が亡くなって実家が空き家になった。売れば税金がかかる？」「空き家の3,000万円特別控除が使えると聞いたが、条件は？」相続した実家（空き家）を売却する際に使える税制優遇があります。この記事では空き家特例の適用要件と注意点、2023年改正の内容を解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは
相続等により取得した旧耐震基準の空き家（または除却後の敷地）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。（租税特別措置法第35条第3項）
空き家特例の主な要件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続後、売却時まで賃貸・事業用に使用していないこと
売却の方法：2つのパターン
✅ 特例が使える売却パターン
| パターン | 内容 |
|---|---|
| ①耐震リフォームして建物ごと売却 | 耐震基準に適合するリフォームを行い、建物・土地を一体で売却 |
| ②建物を解体して更地で売却 | 建物を取り壊し、土地（更地）として売却 |
※2023年改正により、買主が引渡し後に耐震改修・解体を行う場合も対象に（2024年1月以降の譲渡から）
2023年改正の主なポイント
⚠️ 2023年改正（2024年1月施行）の変更点
- 買主が解体・改修する場合も対象に：売主が引渡し前に解体等しなくてもよくなった
- 相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小：相続人の数が多い場合は注意
- 適用期限が延長：2027年12月31日まで延長（令和9年末まで）
計算例
✅ 空き家特例の節税効果（例）
- 売却価格：5,000万円
- 取得費（相続時評価）：500万円（概算取得費5%）
- 解体費用：200万円
- 譲渡所得（特例前）：5,000万円 − 500万円 − 200万円 ＝ 4,300万円
- 3,000万円特別控除後：4,300万円 − 3,000万円 ＝ 1,300万円
- 税額（長期譲渡・20.315%）：約264万円（特例なしなら約874万円）
- 節税効果：約610万円
特例が使えないケース（注意）
⛔ こんな場合は使えない
- 1982年（昭和57年）以降に建築された家屋（新耐震基準）
- 相続前に被相続人が老人ホーム等に入居していた（原則）
- 相続後に賃貸・事業用として使用した
- 相続から3年超が経過してから売却
- 売却価格が1億円超
- 居住用財産の3,000万円控除と同年に重複適用（合計3,000万円が上限）
「取得費加算の特例」との選択
相続した不動産を売却する際は、空き家特例のほかに「取得費加算の特例」（相続税を取得費に加算）も使えます。どちらが有利かは売却価格・相続税額・取得費によって異なるため、両方を試算して比較することをお勧めします。
空き家を放置し続けると固定資産税が増加し、管理コストもかかり続けます。特例が使える3年以内を目安に売却を検討することをお勧めします。当ラボでは初回無料相談で空き家売却の税務シミュレーションを承っております。
