貸家建付地の相続税評価と節税効果｜アパート建設で評価額はどのくらい下がる？
編集部「アパートを建てれば相続税が安くなると聞いたが、どのくらい安くなる？」「貸家建付地の評価方法が分からない」賃貸不動産を保有すると相続税評価額が下がり、節税効果があります。この記事では貸家建付地の評価計算と、節税効果の具体的な数字を解説します。
貸家建付地とは
貸家建付地とは、賃貸用建物（アパート・賃貸マンション等）の敷地のことです。自己使用の土地（自用地）と比べ、借家人が使用する権利（借家権）が設定されているため、相続税評価額が下がります。
貸家建付地の評価式
貸家建付地評価額 ＝ 自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
用語の説明：
- 自用地評価額：路線価 × 地積（㎡）
- 借地権割合：路線価図の記号（A=90%〜G=30%）で確認。都市部は60〜70%が多い
- 借家権割合：全国一律30%
- 賃貸割合：賃貸中の床面積 ÷ 全床面積（満室なら100%）
計算例：都市部のアパート敷地
✅ 貸家建付地の節税シミュレーション
- 路線価：40万円/㎡、地積：200㎡
- 自用地評価額：40万円 × 200㎡ ＝ 8,000万円
- 借地権割合：60%、借家権割合：30%、賃貸割合：100%（満室）
- 貸家建付地評価額：8,000万円 × （1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）
- ＝ 8,000万円 × 0.82 ＝ 6,560万円
- 評価減：▲1,440万円（約18%減）
建物（貸家）の評価減も加わる
敷地だけでなく、賃貸建物（貸家）の評価も下がります。
貸家の評価式
貸家評価額 ＝ 固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合30%・満室の場合：固定資産税評価額 × 0.7（30%減）
小規模宅地の特例との併用
貸家建付地は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地の特例（200㎡まで50%減額）の対象にもなります。貸家建付地評価と合わせると大幅な評価減が実現できます。
✅ 合算した節税効果
- 自用地評価額：8,000万円
- 貸家建付地評価（▲18%）：6,560万円
- さらに小規模宅地の特例（▲50%、200㎡まで）：3,280万円
- 最終評価額：3,280万円（元の評価から▲59%）
「相続直前にアパートを建てる」リスク
⛔ 相続直前の節税目的アパート建設の問題点
- 空室リスク：賃貸割合が下がると評価減効果が薄れる
- 建築コスト：借入金が増え、経営が悪化するリスク
- 税務否認リスク：過度に節税目的の場合、税務上問題になることがある
- 管理の手間：入居者管理・修繕対応等のランニングコスト
アパート建設の節税効果が出やすいケース
- 都市部（借地権割合が高い地域）の土地を持っている
- 賃貸需要が安定しており、高稼働率が維持できる
- 自己資金またはキャッシュフローが良好な借入で建築できる
- 相続まで10年以上の余裕がある（節税効果を十分に享受できる）
貸家建付地の節税効果は大きいですが、不動産投資としての収益性・リスクも含めて総合的に判断することが重要です。「税金が安くなるから」だけでアパートを建てると、経営リスクを負うことになります。当ラボでは初回無料相談で貸家建付地の評価シミュレーションと事業計画の両面からアドバイスしております。
