借地権の売却方法を徹底解説｜流れ・評価・承諾料・税務まで全部わかる

「借地権を売りたいが、どうすればいいのかわからない」という方は少なくありません。借地権の売却は通常の不動産売却と異なり、地主の承諾が必要で、承諾料・税務処理・評価方法など注意すべき点が多くあります。本記事では、借地権の売却に必要な知識を、手続きの流れから評価方法・税金まで、すべてわかりやすく解説します。

この記事でわかること
✅ 借地権を売却できる条件と地主への手続き
✅ 借地権の評価方法と相場
✅ 売却の流れ（ステップバイステップ）
✅ 譲渡承諾料の相場と交渉のポイント
✅ 売却時の税金（譲渡所得税）の計算方法

借地権は売却できるのか？基本的な考え方

借地権の譲渡と地主の承諾

借地権（建物所有を目的とする土地の使用権）は財産的価値を持ち、原則として売却（第三者への譲渡）が可能です。ただし、民法612条により地主の承諾が必要です。地主の承諾なしに借地権を譲渡した場合、借地契約を解除される可能性があります。

売却のパターン	地主の承諾	承諾料	ポイント
第三者への売却	必要	借地権価格の10%前後	最も一般的な方法
地主への売却（買戻し）	不要	不要	地主と直接交渉。完全所有権になる
地主と共同で土地ごと売却	地主との合意が必要	不要（利益を分配）	等価交換後に売却するケースも

地主が承諾を拒否した場合

地主が正当な理由なく譲渡承諾を拒否した場合、借地人は借地非訟（借地借家法19条）を申立て、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。裁判所は地主に「介入権（優先買取権）」を与えた上で許可を出す場合があります。

借地権の評価方法と売却相場

借地権の評価方法

借地権の価値（評価額）は以下の方法で算定します。

評価方法	計算式	用途
路線価方式（相続税評価）	路線価 × 地積（㎡）× 借地権割合（A〜G）	相続税・贈与税の計算
取引事例比較法（時価評価）	近隣の借地権取引事例との比較・調整	実際の売却価格の目安
収益還元法	土地の収益力から逆算して評価	収益物件に付随する借地権

借地権割合と評価額の計算例

相続税評価上の借地権評価額は以下のように計算します。

前提条件	数値
路線価	30万円/㎡
地積	100㎡
借地権割合（路線価図）	C（70%）

① 自用地評価額：30万円 × 100㎡ = 3,000万円
② 借地権評価額：3,000万円 × 70% = 2,100万円

📌 実際の売却価格は相続税評価額より低いことが多い
借地権の相続税評価額（路線価ベース）は、実際の市場売却価格より高くなる傾向があります。市場での借地権売却価格は、相続税評価額の70〜80%程度となるケースが多く、地域・用途・建物状態によっても大きく異なります。

借地権売却の流れ（ステップバイステップ）

ステップ	内容	ポイント・注意点
① 売却の意思決定・専門家への相談	不動産会社・税理士・弁護士に相談	借地権専門の不動産会社への相談が有効
② 借地権の価格査定	不動産会社・不動産鑑定士に査定を依頼	複数社に査定依頼し比較する
③ 地主への事前連絡・交渉	地主に売却の意向を伝え、承諾と承諾料について交渉	地主との関係悪化を防ぐため丁寧に進める
④ 買主の探索・媒介契約	不動産会社に依頼して買主候補を探す	借地権物件は買主が限られるため時間がかかる場合も
⑤ 売買契約の締結	買主と売買契約書を締結	地主の承諾書を取得してから締結が望ましい
⑥ 地主の承諾書の取得・承諾料の支払い	地主から正式な承諾書を受領し、承諾料を支払う	承諾料は通常借地権価格の10%前後
⑦ 決済・引渡し	残代金の決済と建物の引渡し（または借地権の移転）	建物がある場合は建物の所有権移転登記も必要
⑧ 確定申告	売却した翌年の2〜3月に確定申告	譲渡所得として申告する

借地権売却の税金（譲渡所得税）

税率と計算方法

借地権の売却益（譲渡所得）は、土地の譲渡所得と同様に課税されます。

区分	保有期間	税率
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

項目	内容
売却価格	買主から受け取る売却代金
取得費	借地権を取得した際に支払った権利金・保証金等。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用可
譲渡費用	売却のために要した仲介手数料・承諾料・測量費等

計算例（長期譲渡）：
売却価格：2,000万円、取得費：500万円、仲介手数料：66万円、承諾料：150万円
譲渡所得：2,000万 − 500万 − 66万 − 150万 = 1,284万円
税額：1,284万円 × 20.315% ≒ 261万円

利用できる主な特例

特例	概要	条件
居住用財産の3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	売却した借地上の建物がマイホームであること
軽減税率の特例	10年超所有の居住用財産は税率が軽減	保有期間10年超・居住用財産の売却
買換え特例	新たな不動産を買換える場合に課税を繰り延べ	一定の要件あり

売却時の注意点とよくある失敗

注意点・失敗例	内容・対策
地主への事前連絡なしに買主を探す	地主との関係悪化・解除リスク。必ず事前に打診する
承諾料の金額で折り合いがつかない	不動産鑑定士による客観的評価を活用して交渉する
借地権専門でない業者への依頼	借地権物件に不慣れな業者は買主探しに時間がかかる。借地権専門業者への依頼が有効
取得費が不明で税負担が増大	5%概算取得費を使用すると税負担が大きくなる場合も。古い領収書や契約書を探すことが重要
確定申告を忘れる	売却翌年の確定申告を忘れると無申告加算税が発生

まとめ：借地権売却のチェックリスト

項目	内容
地主の承諾	売却前に必ず地主へ事前連絡・承諾書を取得
承諾料	借地権価格の10%前後が相場。交渉で決定
評価方法	路線価×借地権割合で算定。実勢価格は7〜8割程度
税務	長期譲渡20.315%・短期39.63%。居住用は3,000万控除適用可
専門家連携	借地権専門の不動産会社・税理士・弁護士に相談

借地権の売却は通常の不動産売却より手続きが複雑ですが、適切に進めれば確実に売却することができます。早めに専門家（借地権専門の不動産会社・税理士・弁護士）に相談し、スムーズな売却を実現しましょう。