不動産活用の相続税節税シミュレーション｜アパート建築・小規模宅地等の特例の効果を解説

「現金をそのまま持っているより、不動産に変えた方が相続税が安くなると聞いたが、実際どれくらい違うの？」「アパートを建てると節税になる？」「小規模宅地等の特例ってどう使えばいいの？」

不動産は現金・預金と比べて相続税評価額が低くなりやすいため、相続税対策として古くから活用されてきました。本記事では、不動産を活用した相続税節税の具体的なシミュレーションを解説します。

なぜ不動産は節税になるのか？

現金1億円は相続税評価額も1億円ですが、1億円で購入した不動産の相続税評価額は一般的に時価の60〜80%程度になります。これは路線価が時価の約80%を目安に設定されているためです。さらに賃貸物件にすることで追加の評価減が可能です。

シミュレーション①：現金→賃貸不動産への組み替え効果

前提：現金2億円を持つ方が、これを使って賃貸アパートを建築した場合

・土地：路線価1億円（時価1.25億円相当）の土地を購入→評価額1億円

・建物：建築費1億円のアパート→固定資産税評価額（建築費の60%）：6,000万円

　　　　賃貸中のため借家権控除（30%）適用→評価額：6,000万×70%＝4,200万円

・土地の貸家建付地評価：1億円×（1－借地権割合60%×借家権割合30%）＝8,200万円

・合計評価額：8,200万円（土地）＋4,200万円（建物）＝1億2,400万円

節税効果の計算（相続税率30%と仮定）

組み替え前の評価額：2億円

組み替え後の評価額：1億2,400万円

評価減額：2億円－1億2,400万円＝7,600万円の評価減

節税効果：7,600万円×30%＝約2,280万円の相続税節税

シミュレーション②：小規模宅地等の特例の効果

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用地について、一定の要件を満たす場合に評価額を大幅に減額できる制度です。

特定居住用宅地（自宅用地）の場合

・減額割合：80%　・限度面積：330㎡

要件：①配偶者が取得する場合②同居親族が取得し引き続き居住する場合③一定の家なき子が取得する場合

計算例

自宅土地の路線価評価額：8,000万円（330㎡以内と仮定）

特例適用後の評価額：8,000万円×（1－0.8）＝1,600万円

評価減額：6,400万円

節税効果（相続税率30%）：6,400万×30%＝約1,920万円の節税

貸付事業用宅地（アパート用地）の場合

・減額割合：50%　・限度面積：200㎡

要件：被相続人が貸付事業（アパート経営など）を行っていた土地

計算例

アパート用地の評価額：4,000万円（200㎡以内と仮定）

特例適用後の評価額：4,000万×（1－0.5）＝2,000万円

節税効果（相続税率30%）：2,000万×30%＝600万円の節税

シミュレーション③：複数の特例を組み合わせた場合

前提：遺産総額3億円・相続人3人・自宅（330㎡・路線価5,000万円）＋アパート用地（200㎡・評価額3,000万円）を保有

特例なしの場合

課税遺産総額：3億－4,800万（基礎控除）＝2億5,200万円

相続税総額（概算）：約4,500万円

小規模宅地等の特例を最大活用した場合

自宅土地：5,000万→5,000万×20%＝1,000万（4,000万円の評価減）

アパート用地：3,000万→3,000万×50%＝1,500万（1,500万円の評価減）

合計評価減：5,500万円

遺産総額：3億－5,500万＝2億4,500万円

課税遺産総額：2億4,500万－4,800万＝1億9,700万円

相続税総額（概算）：約3,100万円

→ 特例活用で約1,400万円の節税

不動産活用の注意点・リスク

• タワーマンション節税の規制強化：2024年から高層マンションの評価方法が変更され、高層階ほど評価額が上がるようになりました。市場価格と乖離した節税は否認リスクがあります。
• 相続直前の不動産購入は要注意：節税目的が明らかな場合、税務署から否認されるリスクがあります（最高裁判例でも争われています）。
• 空き家・管理不全物件は逆にリスク：固定資産税の特例が外れ、管理費・修繕費が発生します。

まとめ

不動産を活用した相続税節税は大きな効果が期待できますが、過度な節税は否認リスクがあり、事業リスクも伴います。節税だけを目的にするのではなく、収益性・流動性・管理の手間も総合的に判断した上で、税理士・不動産の専門家と連携して進めることが重要です。