不動産相続の分け方3選｜現物・代償・換価分割の違いと共有のリスクを解説

「実家を相続したけど、売るべき？それとも住み続けるべき？」「兄弟で不動産を共有すると後でトラブルになると聞いたが…」――不動産は相続財産の中でも特にトラブルが起きやすい財産です。現金と違って「分けにくい」からです。

本記事では、不動産相続の3つの方法（現物分割・代償分割・換価分割）の違い・メリット・デメリットと、共有相続のリスク、売却時の税金について詳しく解説します。

不動産相続の3つの方法

①現物分割：一人が不動産を取得する

相続人の一人が不動産をそのまま取得する方法です。最もシンプルですが、他の相続人に公平に分けるためには「代償金」の支払いが必要になることが多いです。

②代償分割：不動産を取得した人が他の相続人に現金を支払う

不動産を一人が取得し、他の相続人には自分の財産から現金（代償金）を支払う方法です。不動産を手放したくないが、他の相続人にも公平に分けたい場合に有効です。

代償金の計算には不動産の評価が必要です。路線価・固定資産税評価額・不動産会社の査定額など、評価方法によって金額が異なるため、合意形成が難しくなる場合があります。

③換価分割：不動産を売却して現金で分ける

不動産を売却し、売却代金から諸費用（仲介手数料・税金など）を差し引いた残額を相続人で分ける方法です。

共有相続は避けるべき理由

「とりあえず兄弟で共有にしよう」という選択は、後々大きなトラブルの原因になります。

• 売却・リフォームに全員の同意が必要（一人でも反対すると動けない）
• 代が変わると共有者が増え続ける（共有者の子・孫に権利が移る）
• 固定資産税の連帯納税義務（他の共有者が払わなければ自分が払うことになる）
• 共有持分だけを第三者に売られるリスク（見知らぬ人と共有になることも）

共有はあくまで「一時的な解決策」であり、できるだけ早く解消することが重要です。

空き家の相続：放置するとどうなる？

誰も住まない実家を相続したまま放置すると、様々なリスクが生じます。

• 固定資産税・都市計画税は毎年発生し続ける
• 特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れ、税負担が最大6倍に
• 老朽化・不審者侵入・近隣への迷惑などのリスク
• 売却価値がどんどん下がる

空き家の3,000万円特別控除（2023年改正）

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家特例」があります。2023年の改正で適用要件が緩和され、買主が耐震改修をしてもOKになりました。売却を検討している場合は、税理士に相談して特例の適用可否を確認しましょう。

不動産相続でかかる税金

まとめ

不動産相続は「分けにくさ」ゆえにトラブルが起きやすい領域です。現物分割・代償分割・換価分割のどれが最善かは、家族の状況・財産の内容・全員の意向によって異なります。早めに相続人全員で話し合い、必要であれば不動産の専門家・税理士・弁護士に相談することをおすすめします。