地積規模の大きな宅地の評価とは？相続税を大幅に下げる規模格差補正率を徹底解説

• ✓ 地積（面積）：三大都市圏500㎡以上、それ以外1,000㎡以上
• ✓ 地区区分：路線価地域の場合、普通住宅地区・普通商業・併用住宅地区に所在すること
• ✓ 市街化区域または用途地域が指定されている地域に所在すること
• ✓ 容積率が400%未満（東京都の特別区は300%未満）

【適用できない土地（除外要件）】

• ✗ 市街化調整区域内の土地
• ✗ 工業専用地域内の土地
• ✗ 指定容積率が400%以上（東京都特別区は300%以上）の土地
• ✗ 倍率地域（路線価が設定されていない地域）の土地

評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率 × 規模格差補正率 × 地積（㎡）

規模格差補正率の計算式：

規模格差補正率 ＝ （地積 × ⒶA ＋ B）÷ 地積 × 0.8

※ A・Bは地域・地積の規模区分ごとに定められた係数（国税庁の計算表を参照）

• 路線価：200,000円/㎡　地積：700㎡（三大都市圏→500㎡以上に該当）
• A＝0.95、B＝25（700㎡の区分より）
• 規模格差補正率 ＝（700×0.95＋25）÷700×0.8 ＝（665＋25）÷700×0.8 ＝ 690÷700×0.8 ≒ 0.789
• 評価額 ＝ 200,000円 × 0.789 × 700㎡ ＝ 約1億1,046万円
• 通常評価（補正なし）：200,000円 × 700㎡ ＝ 1億4,000万円
• 節税効果：約2,954万円の評価減！

• ▲ 三大都市圏の判定は「評価対象地の所在市区町村」で確認が必要（境界線に注意）
• ▲ 容積率は「指定容積率」で判定（基準容積率ではない）
• ▲ 市街化調整区域内は適用外（ただし宅地転用が認められている場合は別途検討）
• ▲ 自社所有の土地で工業専用地域にある場合は適用不可
• ▲ 申告で適用し忘れた場合、更正の請求（5年以内）で取り戻せる可能性あり