アパート建築・不動産活用で相続税を節税｜仕組み・効果・リスクを徹底解説
編集部「現金をそのまま残すと相続税が大変。土地にアパートを建てれば節税になると聞いたが、本当に得なの？」——不動産（特にアパート・賃貸物件）を使った相続税対策は、効果が高い反面リスクも伴います。この記事では、アパート建築等の不動産活用による相続税対策の仕組みと注意点を解説します。
不動産活用で相続税が下がる仕組み
現金をそのまま持つと、額面通りに相続税がかかります。一方、不動産（特に賃貸物件）に変換すると、評価額が大幅に下がります。
【現金vs不動産の評価比較（1億円の場合）】
| 財産の形 | 相続税評価額の目安 | 評価割合 |
|---|---|---|
| 現金・預貯金 | 1億円 | 100% |
| 更地（土地のみ） | 約8,000万円 | 約80%（路線価） |
| アパート（建物） | 約3,000〜4,000万円 | 固定資産税評価額 × 0.7（借家権割合） |
| アパートの敷地（貸家建付地） | 更地評価 × 約80%程度 | 借地権割合・借家権割合で減額 |
アパート建築による評価減の計算例
【具体的な節税効果のシミュレーション】
条件： 現金1億円でアパート（建築費1億円）を建設
土地：5,000万円（路線価 = 4,000万円）、借地権割合60%
アパート建設後の評価：
・建物評価 ＝ 固定資産税評価額約5,000万円 × （1 − 借家権割合0.3）＝ 約3,500万円
・土地評価（貸家建付地） ＝ 4,000万円 × （1 − 0.6 × 0.3）＝ 約3,280万円
合計評価額：約6,780万円（元の現金1億円→約32%の評価減！）
さらに小規模宅地等の特例（貸付事業用）が適用できれば追加で評価減
条件： 現金1億円でアパート（建築費1億円）を建設
土地：5,000万円（路線価 = 4,000万円）、借地権割合60%
アパート建設後の評価：
・建物評価 ＝ 固定資産税評価額約5,000万円 × （1 − 借家権割合0.3）＝ 約3,500万円
・土地評価（貸家建付地） ＝ 4,000万円 × （1 − 0.6 × 0.3）＝ 約3,280万円
合計評価額：約6,780万円（元の現金1億円→約32%の評価減！）
さらに小規模宅地等の特例（貸付事業用）が適用できれば追加で評価減
不動産活用の主な手法
【不動産活用の種類と特徴】
🏢 アパート・マンション建築：最も一般的。家賃収入も得られる。建築コスト・空室リスクに注意
🏪 商業施設の建設・賃貸：家賃収入が高め。テナント確保が重要
🅿️ 駐車場の整備：初期投資が低い。評価減効果はアパートより小さい
🏥 サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）：補助金活用で建設費軽減可能
🔄 不動産の購入（既存物件）：賃貸中の物件なら買った時点で評価減効果あり
🏢 アパート・マンション建築：最も一般的。家賃収入も得られる。建築コスト・空室リスクに注意
🏪 商業施設の建設・賃貸：家賃収入が高め。テナント確保が重要
🅿️ 駐車場の整備：初期投資が低い。評価減効果はアパートより小さい
🏥 サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）：補助金活用で建設費軽減可能
🔄 不動産の購入（既存物件）：賃貸中の物件なら買った時点で評価減効果あり
相続税対策としての不動産活用の注意点
【不動産活用の落とし穴・リスク】
❌ 空室リスク：入居者がいないと貸家建付地の評価減が適用できない（賃貸割合が条件）
❌ 相続税は下がっても収益性が低ければ意味がない：不動産投資として成立するか検証必須
❌ 「相続税対策」だけでアパートを建てるのは危険：節税メリットより借入リスクが大きい場合も
❌ 2024年「小規模宅地の特例」の改正：貸付事業用地は申告期限前3年以内に取得した土地は原則対象外
❌ 建物の老朽化・修繕費：長期的な維持コストを考慮する必要がある
❌ 相続人間での賃貸不動産の分割が難しい：収益物件は共有名義のトラブルになりやすい
❌ 空室リスク：入居者がいないと貸家建付地の評価減が適用できない（賃貸割合が条件）
❌ 相続税は下がっても収益性が低ければ意味がない：不動産投資として成立するか検証必須
❌ 「相続税対策」だけでアパートを建てるのは危険：節税メリットより借入リスクが大きい場合も
❌ 2024年「小規模宅地の特例」の改正：貸付事業用地は申告期限前3年以内に取得した土地は原則対象外
❌ 建物の老朽化・修繕費：長期的な維持コストを考慮する必要がある
❌ 相続人間での賃貸不動産の分割が難しい：収益物件は共有名義のトラブルになりやすい
税務調査での注意点
【税務署に否認されるケース】
⚠️ 相続直前のアパート建築：死亡の直前に節税目的で建築した場合、否認リスクがある
⚠️ 一時的な賃貸状態：相続前後だけ入居者を入れて「賃貸中」にした場合
⚠️ 著しく低い家賃：親族への格安賃貸は時価相当額で評価される場合も
⚠️ 節税効果と事業性を両立させることが重要
⚠️ 相続直前のアパート建築：死亡の直前に節税目的で建築した場合、否認リスクがある
⚠️ 一時的な賃貸状態：相続前後だけ入居者を入れて「賃貸中」にした場合
⚠️ 著しく低い家賃：親族への格安賃貸は時価相当額で評価される場合も
⚠️ 節税効果と事業性を両立させることが重要
まとめ
不動産活用による相続税対策は、正しく行えば非常に効果的ですが、空室リスク・収益性・相続後の管理を含めたトータルの検討が不可欠です。「節税のためだけにアパートを建てる」ではなく、不動産投資として成立するかどうかを専門家とともに検証しましょう。
当ラボでは、不動産活用による相続税対策から収益性の検討まで、専門家が無料でご相談をお受けしています。
