不動産の相続税評価額とは？路線価・倍率方式・固定資産税評価額との違いを解説
編集部「固定資産税の通知書には評価額が書いてあるけど、相続税のときはこの金額を使えばいいの？」——実は不動産の相続税評価額は固定資産税評価額とは異なる計算方法で求めます。この違いを知らないと、相続税を過大申告または過小申告してしまうリスクがあります。この記事では、不動産の相続税評価の仕組みと固定資産税評価額との違いを徹底解説します。
不動産の相続税評価：土地と建物で異なる方法
相続税における不動産の評価は、土地と建物で異なる方法を使います。建物は固定資産税評価額をそのまま使いますが、土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価します。
| 財産種別 | 評価方法 | 固定資産税評価額との関係 |
|---|---|---|
| 建物 | 固定資産税評価額をそのまま使用 | ＝ 固定資産税評価額 |
| 土地（市街地） | 路線価方式 | 路線価＝公示価格の約80% |
| 土地（農村部等） | 倍率方式 | 固定資産税評価額×倍率 |
路線価方式：市街地の土地の評価
路線価とは、国税庁が毎年発表する、道路に面した土地1㎡当たりの評価額です。公示価格の約80%水準に設定されています。
相続税評価額 ＝ 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 面積（㎡）
計算例：
路線価：30万円/㎡、面積：200㎡、整形地（補正率1.0）の場合
30万円 × 1.0 × 200㎡ = 6,000万円
📌 路線価は国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認できます
倍率方式：農村部等の土地の評価
路線価が設定されていない地域（農村部・山林等）では、固定資産税評価額に「評価倍率」を掛けて相続税評価額を計算します。
相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
計算例：
固定資産税評価額：2,000万円、評価倍率：1.1の場合
2,000万円 × 1.1 = 2,200万円
📌 評価倍率は国税庁「評価倍率表」で地域ごとに確認できます
固定資産税評価額との比較
| 評価の種類 | 公示価格との比率 | 用途 |
|---|---|---|
| 公示価格 | 100% | 土地取引の指標 |
| 路線価（相続税） | 約80% | 相続税・贈与税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 約70% | 固定資産税・不動産取得税の計算 |
| 実勢価格（時価） | 変動（110〜150%も） | 実際の売買価格 |
評価額を下げるための補正・特例
✅ 小規模宅地等の特例：居住用宅地で最大80%減額（最重要）
✅ 不整形地・狭小地の補正：形状・間口・奥行き等で評価減
✅ がけ地・傾斜地の補正：利用制限がある部分は減額
✅ 貸家建付地の評価減：アパート等を建てると評価が下がる（借地権割合・借家権割合を控除）
✅ 道路に面しない土地：無道路地として大幅減額の可能性
まとめ
不動産の相続税評価は、固定資産税評価額とは異なる計算方法を使います。土地は路線価（市街地）または倍率方式（農村部）で計算し、各種補正や小規模宅地等の特例を適切に活用することが節税の鍵です。評価の見落としや過大申告を防ぐためにも、専門家への相談が重要です。
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